Por: Miguel Cavero Velaochaga (Abogado. Director de Inmobilex)
Uno de los atributos del derecho de propiedad que constan en el artículo 923 del Código Civil (CC) es la disposición, que no es otra cosa que el poder que tiene el propietario del bien de desprenderse o deshacerse de este con un fin lícito y no evadiendo una obligación civil o una medida dispuesta en el marco de un proceso penal.
Además, el bien es un activo en el patrimonio de una persona natural o jurídica, que se convierte en liquidez al venderse. Sin embargo, el inmueble podría estar hipotecado. Ejemplo: Inmueble adquirido mediante crédito hipotecario.
La hipoteca es un derecho real de garantía (artículo 1097 CC). Supone relación jurídica entre dos personas, por la cual una de ellas (deudor) afecta un inmueble de su propiedad en garantía del cumplimiento de un crédito con la otra (acreedor).
La hipoteca no supone la pérdida de posesión del inmueble por el propietario y tampoco le impide venderlo, pese a que en casi todos los contratos de crédito hipotecario, que es aquel destinado a la compra de un inmueble para fines habitacionales, encontramos que el inmueble no podrá venderse sin autorización del banco o entidad financiera.
A la oferta de venta de un inmueble hipotecado, el comprador debe revisar la partida registral del predio y confirmar mediante Certificado Registral Inmobiliario (CRI) que el vendedor solo ha constituido una hipoteca sobre el bien (escenario recomendable, pues pueden constituirse varias hipotecas sobre un mismo inmueble. Situación compleja y no recomendable).
La minuta de compraventa deberá consignar en sus cláusulas que el comprador declara conocer la hipoteca y que el precio de venta se cancela mediante dos cheques de gerencia: Uno a favor del banco acreedor, por el monto de la deuda y otro por el saldo a favor del vendedor.
El comprador debe cerciorarse que el banco reciba el cheque y que la suma consignada en este corresponda al saldo deudor del capital, previamente consultado, luego de lo cual emitirá la cláusula de cancelación y levantamiento de hipoteca, que puede elevarse a escritura pública ante el notario de su elección (Ley 30908) para su inscripción registral. Mientras, el inmueble puede venderse.
Aunque el precio resulte “una ocasión”, en un negocio de riesgo, por lo que sugiero asesorarse por un abogado y preferentemente firmar minuta y escritura pública de compraventa ante notario el mismo día.
Fuente: El Peruano
