Por: Miguel Cavero Velaochaga, Director de Inmobilex
Según el artículo 954° del Código Civil (CC) la propiedad de un predio involucra la superficie de este y se extiende al subsuelo y al sobresuelo, comprendidos en los planos verticales del perímetro superficial y hasta donde sea útil al propietario el ejercido de su derecho.
Así, podríamos tener propietarios diferentes en una misma extensión de suelo. Es decir, el propinarlo de este puede ser diferente al del subsuelo o al de los «aires» incluso, el propietario de la edificación que existiera en un terreno no necesariamente podría ser el propietario de este.
Puede resultar obvio, pero el espacio aéreo del perímetro superficial de un predio tiene un límite en su extensión, por lo que si se edifica excediendo este, «invadiendo» el predio colindante, se configura una afectación a la propiedad privada, transgrediendo el referido articulo 954°
También los bienes de dominio público (vías, parques, etcétera) tienen cierta extensión superficial, que igualmente debe respetar el propietario al ejercer su propiedad aplicando el citado artículo 954°
Sin embargo, en los últimos cinco años aproximadamente se ha observado una práctica aún anterior, que era poco visible, pero que ya había sido evidenciada en el 2012 por mis alumnos del curso de Derecho Urbanístico, durante sus trabajos de campo; me refiero a la denominada «invasión» o «apropiación» de la vía pública (y de su mobiliario), por parte del propietario del predio colindante a esta al construir. Así. recientemente ocurrió un caso en Chorrillos, donde una persona construyó su casa con un poste de alumbrado público dentro de esta. Si bien el «derecho a edificar» tiene las limitaciones administrativas que prevén los parámetros urbanísticos y edificatorios aprobados por el distrito respectivo, estas «invasiones» o «apropiaciones» de la vía pública:
(I) deben ser abordadas por la autoridad municipal, pudiendo llegara una demolición por ejecución coactiva (casi nunca ejecutada por falta de presupuesto de las comunas);
(II) constituyen hechos extrarregistrales pero que podrían llegar al registro como parte de un rogatoria para regularización de esta edificación (fábrica).
Sin embargo, aunque sería improcedente la inscripción de una fábrica que invade la vía pública (Resolución N° 087-2018-Sunarp-TR-L), si resulta procedente la regularización registral de una fábrica cuya rogatoria no comprenda el área ocupada sobre la vía pública, tal como lo señala la Resolución N°4637-2022-SUNARP-TR.
Fuente: El Peruano
