Por: Miguel Cavero Velaochaga (Abogado. Director de INMOBILEX)
Aunque existan normas legales que disponen el reinicio de las diferentes actividades económicas, el estado de emergencia sanitaria subsiste. Por tanto, la firma de contratos de compraventa inmobiliaria no debe significar riesgo para la salud, algo que es responsabilidad de todos los operadores que intervienen en el iter contractual: agentes inmobiliarios, las partes, municipios, registros públicos y las notarías.
La pandemia tiene un impacto económico y en ciertos casos, genera como consecuencia la necesidad de liquidez, por lo que podrían ofrecerse en venta inmuebles por debajo de su valor comercial, algo que representa una oportunidad para los inversionistas en bienes raíces. Así, es recomendable en cualquier caso, como paso previo, la evaluación de antecedentes registrales y municipales del predio ofrecido, así como del “perfil” de quien lo hace, ya que pudiera ser un propietario que busca eludir una deuda, ser apoderado de una persona fallecida, etcétera. Se dice que es “la coyuntura del comprador” y que se le presentarán diversas oportunidades, como:
(I) La venta de un predio “sin sanear”; en cuyo caso existe de manera subyacente la transferencia de los derechos posesorios y cuyo valor, según estudios del ILD, puede ser hasta 30% menos de su valor comercial. Posesión o coposesión de un predio familiar o “herencia sin regularizar” se incluye en esta variable.
(II) La venta de inmueble hipotecado, en cuyo caso debe ser hipoteca única. Además, deberán fijarse con exactitud todas las deudas del vendedor con la entidad financiera. El pago del precio deberá ser mediante dos cheques de gerencia; uno al banco por el monto cancelatorio de la hipoteca y toda deuda, que permitirá obtener la cláusula de cancelación de hipoteca, para luego elevarla a escritura pública ante cualquier notario (Ley N° 30908) y así levantar el gravamen en registros públicos; y el otro cheque por el saldo del precio pactado a favor del vendedor o de terceros que este designe en el contrato, lo que es viable.
(III) La venta de inmueble alquilado y/o ocupado por moroso o precario. El proceso judicial para desalojo requiere tiempo y dinero, por lo que una opción sería la venta del inmueble ocupado hasta en 30% menos de su valor comercial por las razones indicadas. Siempre, el precio de “cierre” será resultado de la negociación de las partes.
Fuente: El Peruano
