Por: Miguel Cavero Velaochaga (Abogado. Director de INMOBILEX)
El artículo 1099 del Código Civil (CC) enumera los requisitos para que una hipoteca sea “válida”. Así, (1) estamos ante un acto por el cual una persona afecta uno de los bienes de su patrimonio, el que necesariamente deberá ser “inmueble”, según lo prevé el artículo 1100 del CC. El acto podrá realizarlo mediante apoderado con facultades suficientes y especiales para ofrecer en garantía este inmueble, inscritas en el registro de mandatos. (2) Debe asegurar el cumplimiento de una obligación determinada o determinable; lo que se refiere no tanto a que el valor del inmueble sea suficiente en todo momento, a satisfacción del acreedor, sino que esta obligación concreta y “excluyente” al inicio del contrato, puede variar en el tiempo, pero su determinación (específica) siempre deberá ser posible. (3) El gravamen debe ser de cantidad determinada o determinable y se inscribirá en el registro de la propiedad inmueble. El hecho que conste “literalmente” en el registro, resulta ineludible no solamente para fines de publicitar el acto, sino también para fines de una eventual ejecución judicial. Ahora bien, si durante o concluido el proceso de ejecución, el predio ya no está en posesión del propietario que constituyó la hipoteca, el adquirente (por ejecución/remate) deberá seguir el proceso de desalojo por ocupante precario, en el cual no se discutirá la validez de la garantía real, sino la entrega de la posesión del bien al (nuevo) propietario.
El Tribunal Registral (Resolución N.° 647-2019-Sunarp-TR-T del 13.09.2019) ha precisado que “…la obligación garantizada y el monto del gravamen son totalmente diferentes…”. La obligación garantizada con la hipoteca generalmente es una de dar suma de dinero, pudiendo ser también una obligación no pecuniaria. El monto del gravamen es una cantidad determinada o determinable con ciertos criterios o metodología que tengan carácter indubitable. Este debe indicarse al constituir el acto, pudiendo ser mayor o menor que la obligación que se pretende asegurar.
La hipoteca es un acto que nace fuera del registro, pero debe inscribirse. Sin embargo, tanto la inobservancia de la formalidad ad solemnitatem como la falta de su inscripción registral no se sancionan con nulidad (Casación N° 1618-99-Lima y Casación N° 1276-01-Lima).
Los requisitos previstos en el artículo 1099 del CC hacen que el documento constitutivo de la garantía tenga el valor legal para producir (siempre) el efecto deseado al momento de la suscripción.
Fuente: El Peruano
