Por: Lorena Alvarado (Asociada del Estudio Olaechea)
Una de las tantas lecciones que nos deja la pandemia del COVID-19 es que nos ha obligado a innovar, replantear y darle mayor certidumbre a aquello que pensábamos no era tan relevante.
Desde el plano legal, uno de los temas que ha tenido amplia discusión ha sido la aplicación de la figura de caso fortuito o fuerza mayor, específicamente, en los contratos de arrendamiento de inmuebles comerciales, dado que los arrendatarios (inquilinos) al dejar de percibir ingresos suficientes, en la mayoría de los casos se vieron en la dificultad de cumplir con el pago de la renta pactada contractualmente. En el mejor de los casos, este hecho generó que las partes negociaran nuevamente los términos y condiciones del contrato a efectos de mantener la buena relación comercial/contractual entre ellas. Sin embargo, no todos han tenido la misma suerte. Ante la falta de pago, algunos propietarios han optado por desalojar a sus inquilinos sin contar con un mandato judicial. Según indicó Carlos Chueca, Gerente General de Inquilinos Morosos S.A.C., en los distritos de Miraflores, Breña y Surco, las denuncias por usurpación contra los propietarios han aumentado en un 15% aproximadamente.[1]
Una forma de mitigar el nivel de incertidumbre en los contratos de arrendamiento es establecer reglas claras cuyos términos y condiciones también regulen las consecuencias para las partes ante la ocurrencia de situaciones de caso fortuito o fuerza mayor que afecte el cumplimiento del pago de la renta mensual o el uso del inmueble por parte del inquilino. Ahora, la idea no es llegar a la sobrerregulación de los contratos, puesto que es inviable que un contrato regule todos los supuestos posibles que se puedan presentar durante un arrendamiento, lo que elevaría los costos de transacción para su ejecución. Sin embargo, dada la coyuntura y pensando tanto en los propietarios como en los inquilinos, a continuación, proponemos algunos puntos a considerar en la negociación del contrato de arrendamiento de inmuebles comerciales.
Cabe indicar que las partes son libres de negociar las reglas de juego, claro está, en tanto se encuentre dentro de los límites del Código Civil.
Tradicionalmente, en muchos contratos de arrendamiento, se estipula aplicar la garantía solo en caso se generen daños al inmueble a causa del descuido del inquilino. Una primera opción es que las partes acuerden incluir la posibilidad de aplicar la garantía también a las rentas mensuales pendientes de pago que no puedan ser asumidas por el inquilino, con el compromiso a que la garantía sea posteriormente restituida por el inquilino. La finalidad es que el propietario no se vea afectado por la falta de pago de la renta mensual pero tampoco sea vea desprotegido en cuanto los posibles daños que se puedan generar en el inmueble.
Otra opción puede ser la exoneración o diferimiento del pago. Las partes podrían acordar reducir el pago de la renta mensual en un determinado porcentaje durante el periodo que dure el evento calificado como caso fortuito o fuerza mayor a modo de exoneración o pactar diferirlo para que sea pagado posteriormente, una vez normalizada la situación.
En cuanto a los arrendamientos de temporada; por ejemplo, casa de playa o habitaciones para estudiantes, las partes podrían acordar que el inquilino sólo asuma la renta en proporción al tiempo que efectivamente le dio uso al inmueble y de forma accesoria, que el inquilino cuente con la posibilidad de resolver el contrato sin penalidad.
Ahora, respecto a los arrendamientos de locales comerciales, si bien el Gobierno ha autorizado el reinicio progresivo de la mayoría de las actividades comerciales, aún existen algunas industrias que probablemente no se reactiven hasta el próximo año, tal es el caso de bares, discotecas y cines. A futuro es recomendable que en este tipo de arrendamientos las partes logren ponerse de acuerdo en incluir una cláusula en el contrato de arrendamiento que establezca que ante la ocurrencia de situaciones de caso fortuito o fuerza mayor que ocasione que el inquilino no pueda utilizar el local para los fines comerciales para los que lo arrendó, la renta mensual durante dicho periodo sea reducida, a criterio de las partes, en un determinado porcentaje; por ejemplo, 20%, 30%, 50%. Particularmente, debemos tener en cuenta que los inquilinos incurren en gastos de implementación en el local, lo cual constituye una inversión previa al inicio de operaciones. En cambio, para el propietario, esta implementación no siempre será una inversión.
Entonces, la finalidad en estos casos no es solo no romper la cadena de pagos y mantener una buena relación comercial entre el propietario y el inquilino, sino también que las partes asuman de forma equitativa la afectación generada por los eventos de caso fortuito o fuerza mayor, ya que esta situación es temporal y excepcional.
De forma transversal, es importante tener en cuenta que desde el lado del propietario, se recomienda incluir una cláusula de allanamiento futuro y/o de sometimiento expreso a la Ley No. 30933, Ley que regula Procedimiento Especial de desalojo con intervención notarial, cumpliendo todas las formalidades que la mencionada ley impone. Por parte del inquilino, se sugiere inscribir el arrendamiento en el Registro de Propiedad Inmueble a efectos de darle publicidad frente a terceros. Aun cuando estos procedimientos supongan un costo mayor a las partes, visto en el mediano y largo plazo son herramientas que brindan mayor seguridad a las partes.
Finalmente, recalcar que la finalidad es estar preparados frente a escenarios ahora imprevisibles. Este año fue el COVID-19; el siguiente, no sabemos. Ante el desconocimiento, nos queda poner en práctica todas las herramientas que estén a nuestro alcance sobre la base de la buena fe comercial y así, lograr mitigar la temida incertidumbre.
[1] “Subieron denuncias en contra de inquilinos morosos en pandemia”. Nota publicada por Karen Guardia el 22 de septiembre de 2020 en Gestión Digital.
