En distritos tradicionales como San Borja, Surco y Jesús María hay viviendas unifamiliares edificadas en terrenos de entre 350 y 500 metros cuadrados, en los cuales sus propietarios son personas a puertas de jubilarse y normalmente con hijos mayores que ya dejaron el hogar.
Muchas veces el costo fijo de mantener estas casas es muy alto y genera grandes gastos en mantenimiento y en el pago en impuestos prediales y arbitrios. De acuerdo con el socio de BlueBox Álvaro Puga, en Lima existen aproximadamente más de 1,000 predios de estas características, cuyos precios deben oscilar entre 1,000 y 1,250 dólares el metro cuadrado. En muchas de estas unidades no pueden construir más de 5 a 6 pisos.
Con miras a optimizar el precio de venta, debe realizarse una tasación del inmueble por parte de un perito registrado, esto nos dará un valor referencial sobre el cual se puede negociar la venta a valores reales. Se debe tener la expectativa real del valor del predio, ya que no todos son iguales, sean estos por ubicación, forma o normativa. No se debe caer en el error de comparar un predio con otro y asumir que son equivalentes.
Créditos
En la actualidad, dada la coyuntura en la que las entidades financieras se vuelven más restrictivas del crédito, surge la opción de hacer partícipe al dueño del terreno como parte del proyecto inmobiliario, fijando un precio por el terreno el cual se puede pagar al contado o en partes y que dependiendo del precio pactado puede otorgar o no derecho a un porcentaje de la rentabilidad.
Sin embargo, en los últimos años la tendencia es pagar una parte del terreno y otra con canje de inmuebles en el propio desarrollo, pero en algunos casos hay dificultad en encontrar el precio al cual asignar estos metros cuadrados de canje.
Esto genera que se pueda obtener el principal insumo a precios razonables para que el desarrollador realice el proyecto y a su vez el propietario del terreno obtenga un beneficio extra sobre el precio del terreno.
Esta alternativa es un catalizador de proyectos ya que permite viabilizarlos, pues pone en real valor la expectativa del propietario del terreno, genera mayores tasas internas de retorno (TIR) para los desarrolladores y por último integra a los propietarios a la rentabilidad de los proyectos. Está claro que todo este acuerdo debe pasar por la revisión de personas expertas a fin de garantizarlos.
Fuente: El Peruano
