El derecho de usufructo sobre un inmueble supone la firma de un contrato entre el propietario (usufructuante) y una persona natural o jurídica (usufructuario) quien adquiere o recibe las facultades de usar y disfrutar del predio y “se obliga a una contraprestación por el usufructo, que puede ser pagando una cantidad de dinero determinado o ya por alguna otra cosa que dé, haga o renuncie” (Ver Cas. N° 1356-99-Lima).
También es posible constituir usufructo por mandato de una ley o por testamento (ver art. 1000 del C.C.). Este derecho se caracteriza sobre todo por su temporalidad, “la misma que constituye una de las razones por las que el usufructo es considerado un derecho real limitativo de dominio” (ver Cas. N° 3632-2015-Lima).
Es decir, siempre tendrá una duración limitada. El art. 1001 del C.C. prevé que no puede exceder de 30 años y cualquier plazo mayor que se pacte en el contrato queda reducido a este. Es decir: (i) queda limitado al tiempo de vida del usufructuario; y (ii) no puede transmitirse por causa de muerte. (Ver Cas. 225-2011- Arequipa).
No obstante, “el usufructo, con excepción del legal, podrá ser transferido a título oneroso o gratuito o ser gravado, respetándose su duración y siempre que no haya prohibición expresa” (art. 1002 del C.C.). Al entrar en posesión del predio, el usufructuario deberá explotarlo de forma normal, siendo prohibido de realizar cambios sustanciales del bien o de su uso (arts. 1008 y 1009 del C.C.).
Sin embargo, puede ocurrir que por necesidad del negocio del usufructuante deban realizarse obras que obliguen a un pacto en contrario, que debe constar en el contrato. Por ejemplo, una ampliación en altura (modificatoria de la fábrica), en cuyo caso, el usufructuante, además de estar obligado al pago de tributos respectivos (ver art. 1010 del C.C.) debe obligarse a solicitar la licencia correspondiente y a la ejecución de los trámites municipales o registrales de ser necesarios.
Ante infracción al respecto, el propietario (usufructuante) puede oponerse al acto del usufructuario y residualmente someter la controversia a un juez (ver art. 1017 del C.C.). En caso los hechos sean graves o excedan lo pactado, constituyen causal para que el juez declare la extinción del derecho, siendo esta una de las formas previstas en el art. 1021 del C.C. por las que puede extinguirse el usufructo.
Fuente: El Peruano
