«Ley del desalojo notarial»
Por MAX VARGAS CALDERÓN
Abogado. Asociado en el Área de Solución de Controversias Caro & Asociados.
Algunos días atrás, el Pleno del Congreso de La República aprobó el Proyecto de Ley que Regula el Procedimiento de Desalojo con Intervención Notarial. Este hecho ha generado que cobre relevancia, nuevamente, un grave problema que aqueja a la sociedad: la excesiva demora en obtener la restitución de un inmueble arrendado; pues actualmente recurrir al poder judicial puede convertirse en un vía crucis para quien, con legítimo derecho, pretenda obtener la restitución del inmueble que cedió a través de un contrato de arrendamiento.
Alternativa de solución
Para darle una solución a estos casos, el Congreso aprobó acaba de aprobar el mencionado proyecto de Ley, por el cual se establece la creación de un “procedimiento” de desalojo sui generis en la vía notarial. Así, se establece que este mecanismo será aplicable únicamente a los desalojos que se sustenten en el incumplimiento del pago de las rentas pactadas y en el vencimiento del contrato de arrendamiento, además de requerir que estos deban cumplir con determinadas formalidades (debe tratarse de inmuebles registrados, celebrarse el contrato ante notario y constar en el Formato Único de Arrendamiento de Inmueble destinado a Vivienda (FUA) –creado por Decreto Legislativo N° 1177- o en Escritura Pública).
Superado estos requisitos iniciales, en caso se promueva este procedimiento, el notario tiene la facultad de “constatar” la acreditación de la causal invocada, debiendo para ello valorar los argumentos de defensa que le plantee el arrendatario. De darse el caso que el notario valore positivamente la solicitud del arrendador, debe remitir lo actuado al juez de paz letrado para que, en virtud a la propia decisión del notario, se proceda a ejecutar el desalojo con ayuda de la fuerza pública, limitándose este último a realizar la ejecución.
Las causales
Nótese entonces que este “procedimiento” sería aplicable sólo en algunos casos, lo que no soluciona el problema, ya que las causales para un desalojo son diversas; además que éste exige que los contratos hayan cumplido con determinadas formalidades para poder verse “beneficiados” con aquel. Si bien la ley ahora aprobada contempla la posibilidad de que dicho dispositivo pueda ser aplicado a contratos celebrados con anterioridad a su entrada en vigencia, para ello se exige de un acuerdo posterior entre las partes, el mismo que debe observar las mismas formalidades ya anotadas.
Cuestionamientos
Aquí cabe preguntarse: ¿Estará dispuesto el arrendatario a celebrar dicho acuerdo? La respuesta a esta interrogante resulta por demás obvia. Nótese entonces que este “procedimiento” sería aplicable sólo en algunos casos, lo que no soluciona el problema, ya que las causales para un desalojo son diversas; además que éste exige que los contratos hayan cumplido con determinadas formalidades para poder verse “beneficiados” con aquel. Si bien la ley ahora aprobada contempla la posibilidad de que dicho dispositivo pueda ser aplicado a contratos celebrados con anterioridad a su entrada en vigencia, para ello se exige de un acuerdo posterior entre las partes, el mismo que debe observar las mismas formalidades ya anotadas. Aquí cabe preguntarse: ¿Estará dispuesto el arrendatario a celebrar dicho acuerdo? La respuesta a esta interrogante resulta por demás obvia.
Otro cuestionamiento surge respecto a la función del notario al interior del procedimiento, pues ésta iría más allá de las contempladas para aquel. En ese sentido, el Decreto Legislativo N° 1049, en su artículo 2 establece que el notario está autorizado para dar fe de los actos y contratos que ante él se celebran, además de tener la función de comprobar hechos y tramitar asuntos no contenciosos.
Función del notario en la ley del desalojo notarial
Pese a ello, esta ley pretende otorgar al notario más que la función de comprobación, la facultad de valorar los argumentos de defensa que formule el arrendatario y de servir ello al juez para que ejecute el lanzamiento. Estas facultades trastocan la esencia de la función notarial, lo cual se hace evidente al contrastar lo regulado en los procedimientos no contenciosos de competencia notarial ya existentes, donde se aprecia que, ante la oposición de la contraparte, el notario sólo tiene la capacidad de concluir su procedimiento y/o remitir lo actuado al juez competente, de ser el caso.
Por otro lado, la función del juez se limitaría en estos procedimientos a dar curso al requerimiento del notario, sin capacidad aparente de calificar la validez o legalidad del procedimiento, lo cual contraviene la propia función que nuestra Constitución confiere a los órganos jurisdiccionales. En todo caso, este “procedimiento” notarial desembocaría en la intervención de un juez, lo que a fin de cuentas se buscaba evitar con su implementación.
Más cambios
Queda claro una vez más que la solución propuesta vía esta ley sólo sería aparente. Sin embargo, se puede reforzar este nuevo mecanismo a través de otros cambios normativos, pues no hay que perder de vista que ya existe un “desalojo express” en virtud a la cláusula de allanamiento a futuro (Art. 594° del Código Procesal Civil), incorporada por la Ley N° 30201, publicada en mayo de 2014. Precisamente, estableciendo algunas modificaciones a este proceso se pueden lograr los efectos queridos por esta iniciativa legislativa, tales como establecer que la apelación no suspenda los efectos de la decisión de primera instancia, como así ha sido incorporado en esta ley, o incluyendo el allanamiento a futuro como sustento para una medida cautelar de desalojo anticipado, contemplada en el artículo 679° del Código Procesal Civil.
Tengamos en cuenta que, estas reformas se podrían aplicar a contratos ya celebrados con anterioridad, pues las normas a modificar son de carácter procesal, lo que permite su aplicación incluso a situaciones o hechos preexistentes.
Fuente: Jurídica
