Por Yuri Vega Mere
Socio sénior del Estudio Muñiz, Olaya, Meléndez, Castro, Ono & Herrera
En el mercado inmobiliario, los promotores no deciden la compra de un predio sin validar su potencial, pero ello demanda tiempo. La demora podría hacer perder la oportunidad.
Para conciliar la necesidad de hacer la evaluación sin el riesgo de que se venda el bien a un tercero, se recomienda suscribir un contrato de opción. Se trata de un acuerdo preliminar cuyo fin es preparar el camino para que se celebre un acuerdo final. No es el único contrato preparatorio que existe, pero tiene ventajas que lo convierten en el esquema preferido.
Cuando alguien recibe una opción bastará que se valga de ella para que se entienda celebrado el contrato deseado, puesto que la parte que la concedió ya anticipó su consentimiento para que se perfeccione el acuerdo final. ¿Y por qué es tan atractivo? Primero, porque el beneficiario de la opción no está obligado a celebrar el acuerdo que persigue. Segundo, el contrato final (compra u otro) lo concretará el interesado luego del estudio del predio candidato para determinar si el proyecto es viable, ya sea porque tiene la zonificación adecuada, los parámetros urbanísticos precisos, que carece de cargas, limitaciones o restricciones y que no presenta superposiciones o bien porque no está sujeto a ninguna reglamentación especial. Si el reporte o estudio determina que es necesario hacer alguna regularización (los supuestos son variados), se recomienda que el plazo de la opción se cuente desde el bien que tenga las condiciones necesarias para el proyecto.
No es infrecuente que la información municipal sobre el uso o alturas no sea totalmente clara en cuyo caso se sugiere que el plazo de la opción se compute desde la aprobación municipal del anteproyecto arquitectónico. El plazo que se pacte no es un capricho del desarrollador. Depende de la condición del predio. Téngase presente que será la empresa inmobiliaria la que realizará la inversión. La decisión, por tanto, no puede ser precipitada.
Es previsible que durante la vida de la opción el promotor también realice cabidas con sus arquitectos a efectos de saber cuántos metros podrá vender. Y también indagar por las fuentes de financiamiento y definir el tipo de producto que se espera en el mercado. Todo ello, como es claro, es mejor definirlo antes de comprar un inmueble. Y esas necesidades calzan perfectamente con las bondades que ofrece el contrato de opción.
Fuente: El Peruano
