Por Miguel Cavero Velaochaga
Director de Inmobilex
Aspecto penal
Según el artículo 196° del Código Penal, quien “procura para sí u otro un provecho ilícito en perjuicio de tercero, induciendo o manteniendo en error al agraviado mediante engaño, astucia, ardid u otra forma fraudulenta”, incurre en delito de estafa. Los hechos deben constituir una secuencia y el engaño deberá existir desde el inicio de la relación “agente-víctima” o “proveedor-consumidor”, como precisaré.
Pese a que es un deber informarse antes de comprar un bien terminado o futuro, todavía existen casos de “engaño” para beneficiarse, haciendo incurrir en error al comprador, mediante “falsas” casetas u oficinas; colocando gigantografías de bancos “que financian el proyecto”, etcétera.
Bien inmueble futuro
En la compra de un bien inmueble futuro, concurren (I) la confianza del comprador, como inicio de una relación patrimonial y (II) su derecho a la información, pues esta relación también es de consumo, regulada por el Código del Consumidor, que señala (art 76°) que quien tiene “la mera intención” de adquirir un inmueble (lote, departamento, etcétera) tiene derecho a recibir toda la información de la persona natural o jurídica que lo ofrezca, aunque no llegue a concretar su compra. El operador del mercado inmobiliario debe conocer este código, pues resulta esencial en fase previa y posventa a la compra de un inmueble, que además es un bien de consumo.
El “derecho a la información” que consagra el código, obliga al proveedor a informar en la fase previa para generar una relación válida que no devenga en estafa. Al respecto, la Corte Suprema señala que existirá estafa cuando acceder a la información no sea competencia de la víctima, sino del autor del hecho o suceso fáctico. Es decir, cuando la víctima carezca de posibilidades de acceder a la información necesaria (ver sentencia del Recurso de Nulidad N° 2504-2015-Lima, Segunda Sala Penal Transitoria). El pronunciamiento permite inferir que no habrá estafa si la víctima podía exigirle a la empresa que vende su información registral y del predio, licencias del proyecto, etcétera.
Conclusiones sobre estafa inmobiliaria
No se debería hablar de “estafa” en cualquier caso. Podemos decir que si no llega a existir un proyecto y se entregó falsa información al inicio (y durante la relación), existirá estafa. No entregar información al inicio del trato, demoras, cambios injustificados o deficiencias en la entrega del proyecto, son temas del derecho del consumidor y residualmente del derecho civil en lo que corresponda.
Fuente: El Peruano
