Por: Catherine Docampo
(Abogada. Gerente de servicios tributarios y legales de PwC).
A pesar de los repetidos intentos del legislativo por brindar un tratamiento ejecutivo para los desalojos de arrendatarios, que ciertamente no respetan los contratos firmados con sus arrendadores, esto no ha sido del todo posible. Según lo informado por el Centro de Investigaciones Judiciales del Poder Judicial, los procesos de desalojo por ocupación precaria toman alrededor de 50 meses adicionales a lo establecido en el Código Procesal Civil.
Tomando este punto en cuenta, y con la finalidad de acelerar el proceso de desalojo precario, hace unos días se publicó en el Diario El Peruano la Ley N° 30933, norma que regula el procedimiento especial de desalojo con intervención notarial, en la cual se establecen los requisitos y formalidades que debe contener el contrato de arrendamiento para que el notario de la provincia donde se encuentra ubicado el inmueble materia de arrendamiento, pueda constatar si se configura alguna de las causales de desalojo previstas en el artículo 7 de dicha ley. De acuerdo a esta norma, el desalojo procede cuando se cumplen estos requisitos:
i) vencimiento del plazo del contrato de arrendamiento; o
ii) incumplimiento del pago de la renta convenida. En cualquier otra causal de incumplimiento, las partes deberán utilizar los medios regulares ante el poder judicial.
Frente a cualquiera de los escenarios mencionados, el propietario, arrendador, administrador o todo aquel que considere tener un derecho válido sobre el inmueble materia de arrendamiento, puede presentar una solicitud de desalojo ante el notario de la provincia donde se encuentre el inmueble materia de arrendamiento, para que este inicie el procedimiento de restitución del bien, de acuerdo con el procedimiento indicado.Frente a cualquiera de los escenarios mencionados, el propietario, arrendador, administrador o todo aquel que considere tener un derecho válido sobre el inmueble materia de arrendamiento, puede presentar una solicitud de desalojo ante el notario de la provincia donde se encuentre el inmueble materia de arrendamiento, para que este inicie el procedimiento de restitución del bien, de acuerdo con el procedimiento indicado.
Lineamientos
Para que la norma pueda aplicarse, el inmueble materia de desalojo notarial debe estar individualizado, y el contrato de arrendamiento y cualquier modificación a este debe figurar en el Formulario Único de Inmueble destinado a vivienda (FUA), y en escritura pública. Asimismo, el contrato de arrendamiento debe contener las siguientes cláusulas obligatorias: i) detalle preciso de la ubicación del bien inmueble; ii) allanamiento a futuro; iii) sometimiento expreso a la ley y a las causales de desalojo; y iv) consignación de detalle de pago de renta. Esto último incluye el número, tipo y moneda de la cuenta de abono abierta en una empresa del sistema financiero supervisada por la Superintendencia de Banca, Seguros y Administradoras Privadas de Fondos de Pensiones (SBS).
El notario competente debe constatar el cumplimiento de los requisitos y causales mencionadas previamente, procediendo a notificar al arrendatario del inmueble para que este, dentro del plazo de cinco días hábiles de recibida la comunicación, acredite no estar incurso en alguna de las causales establecidas en la Ley. Una vez recibida la respuesta del arrendatario, el notario determinará si se configura una de las causales y si corresponde remitir copia legalizada del expediente al juez de paz letrado del distrito correspondiente, junto a la solicitud de lanzamiento presentada por el interesado.
El juez de paz letrado, en un plazo de tres días hábiles de recibida la solicitud de lanzamiento y las copias legalizadas del expediente, deberá emitir una resolución en la que disponga el lanzamiento del arrendatario o contra quien se encuentre en el inmueble, así como la orden de descerraje en caso de resistencia en el cumplimiento del mandato. Además, deberá cursar oficio a la Policía Nacional del Perú – PNP para que, en el plazo de dos días hábiles de notificado, preste asistencia al solicitante y garanticen el cumplimiento y ejecución de la resolución judicial.
Culminado el proceso de lanzamiento, el interesado podrá solicitar el pago de costas y costos, así como de los gastos incurridos por los servicios notariales relacionados al desalojo. Por otro lado, los contratos de arrendamiento celebrados de acuerdo a las estipulaciones del Decreto Legislativo N° 1177 podrán acogerse a la Ley N° 30933, siempre y cuando suscriban una adenda que cumpla con los requisitos y formalidades establecidos.
Esta norma finalmente no aplica a contratos que incluyan el pago para adquirir la propiedad del inmueble, como por ejemplo alquiler-venta, arrendamiento financiero u otros.
Fuente: Jurídica (El Peruano)
