Por Yuri Vega Mere
Socio del Estudio Muñiz, Olaya, Menéndez, Castro, Ono & Herrera
Durante años concentramos nuestra atención en el art. 1784 del Código Civil que sanciona la responsabilidad constructiva durante cinco años, desde la aceptación de una obra, cuando esta se destruye, total o parcialmente, o bien presenta evidente peligro de ruina o graves defectos por vicio de la construcción. Quien responde es el constructor ante el comitente (usualmente el promotor inmobiliario). Se trata de “daños estructurales”. El contratista también responde por la mala calidad de los materiales (si los suministró) y por el defecto del suelo si elaboró los estudios, planos y demás documentos. De pronto, el Indecopi echó mano al Reglamento Nacional de Edificaciones (RNE) y encontró el art. 54 de la Norma G.030, que amplía la responsabilidad a daños materiales por mala calidad de elementos constructivos o instalaciones (inc. b).
La historia parecía haber encontrado un cauce predecible hasta que se promulgó la Ley N° 30534, que, entre otros aspectos, modificó el inc. a) del art. 80 del Código de protección del consumidor y sancionó la garantía a cargo del promotor para aspectos estructurales por un plazo mínimo de diez años desde la finalización de obra. Cuando este cambio se hizo realidad, la mayor parte de desarrolladores opinó que los costos de los inmuebles no se incrementarían. Sin embargo, veamos cuál ha sido el resultado a nivel legal. Cuando un promotor no es constructor tendrá dos relaciones claramente diferentes: (a) una con el contratista, quien se amparará en el estándar del código civil y del RNE para limitar su exposición a cinco años y, (b) y otra con sus compradores, ante los que deberá responder por vicios estructurales durante 10 años.
Más allá que ahora las técnicas constructivas son más exigentes, no se puede descartar que una obra presente fallas estructurales. Si ello aparece cuando el constructor se liberó (desde el año seis), el promotor seguirá expuesto y tendrá que resarcir el daño para proteger su marca. Posiblemente echará mano a sus resultados (para no complicar otros proyectos) y con ello se habrá creado desincentivos al desarrollador o mayores costos al exigir el constructor que lo acompañe durante una década hasta descartar que aparezca un daño estructural. Esta asimetría legal era innecesaria (el mercado no la demandaba) y poco conveniente para cualquier actividad si tuviera que contar con provisiones durante plazos tan amplios.
Fuente: El Peruano
