Por Miguel Cavero Velaochaga
Director de Inmobilex
El Régimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común o Propiedad Horizontal, regulado por la Ley N° 27157 y su reglamento, el Decreto Supremo N° 035-2006-Vivienda prevé la figura del “administrador” o “la administración”.
De acuerdo con el artículo 151 del Texto Único Ordenado (TUO) del Reglamento de la Ley N° 27157, el cargo puede recaer en: (i) el presidente de la junta; (ii) cualquier poseedor (incluso no propietario) de secciones de propiedad exclusiva; (iii) persona natural o jurídica contratada para tales fines.
El contrato de administración inmobiliaria es uno de prestación de servicios, regulado entre los artículos 1764 y 1769 del Código Civil, a firmarse entre el administrador (como proveedor idóneo, sujeto a las normas del Código del Consumidor durante la prestación del servicio) y el presidente de la junta, que deberá encontrarse formalizado e inscrito en los Registros Públicos. La anotación de inscripción de la junta o su directiva consta en la partida registral del predio matriz. La inscripción (previa) de la junta constituye requisito de validez del contrato, por ser el presidente el representante legal de la junta, de conformidad con el artículo 48 de la Ley N° 27157 y el artículo 150 de su reglamento. El contrato detallará que la administración, por encargo de la junta, velará por el adecuado funcionamiento y conservación de los bienes comunes, su mantenimiento, limpieza, y preservación. En caso firme una junta no formalizada, en su acta de formalización, podrá ratificar un contrato previo.
Las funciones de la administración se detallan en el artículo 152 del TUO del Reglamento de la Ley N° 27157. Son, entre otras, (i) cobrar cuotas de mantenimiento y pagar servicios comunes (de allí que la morosidad afecte incluso a los propietarios no morosos); (ii) realizar, previo aviso, visitas a secciones de propiedad exclusiva para verificar el cumplimiento o incumplimiento del reglamento interno. Ejemplo de esto último: mal funcionamiento de baños de unidades exclusivas. Problema usual que supone, además de originar conflictos de convivencia por daños en techos, fuga de agua, lo que generaría solo gasto del propietario si existe contómetro. A falta de este, el problema se generaría un gasto común, si el criterio de pago por servicios comunes es en partes iguales. También (iii) hacer cumplir los acuerdos de la junta de propietarios y ejercer todas las funciones que esta o el reglamento interno le asignen.
Fuente: El Peruano
