Claves para el procedimiento de división y partición de un inmueble

Por: Miguel Cavero Velaochaga (Abogado. Director de Inmobilex) 

La división y partición de un inmueble es un procedimiento que pueden realizar los copropietarios de un inmueble, buscando lograr ciertos objetivos de hecho, manteniendo aquellos que ya tenían por derecho, por lo que resulta necesario que conozcan los antecedentes y/o fundamentos legales de la modalidad en que adquirieron (o les fue transferida) la propiedad del inmueble.

Así, podrá solicitarse, por ejemplo: (i) Cuando el inmueble es adquirido por herencia por varios, constituyéndose una copropiedad; (ii) Luego del divorcio, ya que, en tal caso, la bien conyugal muta a bien en copropiedad; entre otros casos.

Según el Código Civil (CC) existe copropiedad sobre un inmueble, cuando este pertenece por cuotas ideales a dos o más personas (art.969 CC), las que se presumen iguales, salvo prueba en contrario. Los propietarios ejercen su derecho teniendo como referencia la proporción de su cuota (art. 970 CC).

En la copropiedad no es posible identificar la parte material que le corresponde a cada copropietario sino hasta la extinción del régimen, por ejemplo, mediante la realización del procedimiento de división y partición (art. 992 inc. 1 CC), que podrá realizarse: (i) vía notarial, mediante convenio unánime (art. 986 CC); incluso, “la partición puede hacerse mediante acuerdo verbal” (Casación 1929-2005-Arequipa); o (ii) vía judicial, si hubiera conflicto u oposición de algún copropietario.

El objetivo del procedimiento de división y partición de un inmueble es extinguir el estado (régimen) de copropiedad, asignando (adjudicando) a cada copropietario (materialmente) la parte proporcional que le corresponde conforme a su derecho adquirido. (art. 983 CC y Casación N° 912-96-Arequipa).

Puede requerir previa valorización y previo acuerdo ante Centro de Conciliación, incluso sin conflicto; modificación de la fábrica, elaboración de planos de área matriz y área resultante. Además, si el inmueble tiene varios pisos, en posesión de diferentes personas, deberá otorgarse reglamento interno, sometiendo el predio al régimen de propiedad horizontal e independizando los predios resultantes, según lo previsto en la Ley 27157 y su reglamento.

El instrumento que permitirá formalizar el acto e inscribirlo en el registro es la escritura pública. Incluso si se trata de un predio no inscrito un reciente precedente señala que, “la escritura pública de división y partición da mérito a la inmatriculación si cuenta con antigüedad de por lo menos 5 años” (Resolución No. 107-2021-SUNARP-TR). Debe precisarse que según el art 954 CC y la Casación 2967-2013-Lima, ninguno de los copropietarios puede adquirir por prescripción el bien en copropiedad.

Fuente: El Peruano