Por: Miguel Cavero Velaochaga (Abogado. Director de Inmobilex)
Según la Ley Nº 27157 y su reglamento, los edificios, condominios, quintas y galerías se sujetan al régimen de propiedad exclusiva y propiedad común o “propiedad horizontal”, en el que coexisten dos tipos de propiedades, una sobre los bienes de propiedad exclusiva (que son los departamentos, estacionamientos y depósitos), en la que su titular tiene único dominio y otra respecto a los bienes comunes (terreno, salas de uso común y otros) correspondiente a todos los propietarios.
La propiedad de los bienes comunes necesita ser gestionada por la directiva de la junta mediante la administración.
El reglamento interno es uno de los elementos constitutivos del régimen de “propiedad horizontal” y regula la convivencia entre los propietarios. Entre sus diferentes cláusulas encontraremos las competencias de la junta de propietarios (que está conformada por todos los propietarios que tengan derecho inscrito en registros públicos) y las del presidente, en su calidad de representante legal de la junta; los deberes y derechos de los propietarios, las funciones de la persona natural o jurídica a quien se le encargue el servicio de administración del inmueble, etcétera.
Además, encontraremos en su texto una descripción de las unidades de propiedad exclusiva y su uso permitido, los bienes, servicios y zonas comunes, los criterios para la gestión y pago de los bienes y servicios comunes respectivamente, el quórum para que la junta tome acuerdos en sesión, etcétera. Se debe precisar que el texto (disposiciones) de un reglamento interno inscrito tienen un rigor legal o exigibilidad que no tiene el manual de convivencia.
Según el artículo 83 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios (RIRP), desarrollado por la Resolución N° 601-2011-SUNARP-TR-A y otras, para inscribir un Reglamento Interno previamente deberá inscribirse la respectiva declaratoria de fábrica del predio matriz, salvo que exista disposición expresa en contrario, por ejemplo, “el caso de las habilitaciones especiales para el uso de viviendas tipo club” (Resolución N° 264-2013-Sunarp-TR-T).
El titulo formal que permite inscribir un reglamento interno puede ser una escritura pública o un documento privado con firma certificada por Notario, que deberá ser otorgado por los propietarios o por el presidente de la junta de propietarios.
También podría ser que un Formulario Único de Edificaciones (FUE), con firmas certificadas notarialmente, contenga el texto del reglamento interno a inscribirse. El artículo 86 del RIRP nos detalla los casos específicos, reglas y formalidades para inscribir un reglamento interno.
Fuente: El Peruano
