Por Miguel Cavero Velaochaga
Director de Inmobilex.
En la compraventa de bien inmueble futuro, concurren (I) la confianza del comprador hacia el proveedor (constructor), como inicio de una relación patrimonial y (II) su derecho a recibir toda la información vinculada a las características del inmueble que adquiere, así como toda documentación que acredite existencia de autorizaciones municipales, área del inmueble, proceso de titulación, habilitación urbana, saneamiento, materiales empleados en la construcción y acabados, inscripciones registrales del terreno edificación, reglamento interno, independización, etcétera.
El art. 1534 del Código civil señala: “En la venta de un inmueble que ambas partes saben que es futuro, el contrato está sujeto a la condición suspensiva de que llegue a tener existencia”.
Es decir, un contrato con estos fines está sujeto a la realización de un determinado evento (único o indivisible, en concordancia con el art. 174 del Código Civil) o cierto hecho (de dimensión jurídica) con el que se acredite la existencia del inmueble o el cumplimiento de la condición suspensiva pactada.
Podemos decir que un inmueble existe a partir de la emisión de la resolución municipal de conformidad de obra y declaratoria de edificación (que podrá ser con variación o sin ella). Es decir, el predio “llega a existir físicamente” a la culminación satisfactoria para el municipio distrital de la construcción del proyecto u obra, según lo establecido en la licencia que concediera siguiendo la Ley N° 29090.
Si se opta por la conformidad de obra y declaratoria de edificación anticipada, el promotor inmobiliario, en cumplimiento de lo previsto en el art. 2 de la Ley Nº 29571 del Código del Consumidor, deberá informar en todo momento que su proyecto se realiza mediante este procedimiento, debiendo hacer constar esta condición en los contratos de venta que suscriba a partir de la expedición de la conformidad de obra y declaratoria de edificación anticipada, comprometiéndose a concluir la obra y a obtener la conformidad de obra y declaratoria de edificación definitiva.
Resulta pertinente agregar que, en aplicación del D. Leg. 1116, “las operaciones sujetas a condición suspensiva”, como la venta de bien inmueble futuro, estarán sujetas al pago del IGV, en tanto se reciba cualquier monto por adelanto, por ejemplo, durante preventa. Esta obligación no requiere la existencia física del inmueble en virtud de la conformidad de obra.
Fuente: El Peruano
