Por: Miguel Cavero Velaochaga, Abogado y Director de Inmobilex
Según el artículo 969° del Código Civil (CC). existe copropiedad cuando un bien pertenece por cuotas ideales a dos o más personas. En la copropiedad, la forma de “acreditar» de manera inmediata la existencia de tal régimen de propiedad, por ejemplo, en un inmueble, es la existencia del asiento correspondiente en la partida registral del predio. Sin embargo, en ciertos casos, el régimen puede existir «de hecho» en la «realidad extrarregistral» del predio, por la posesión, por el uso, entre otros; por lo que requiere ser regularizado (saneamiento). Por ejemplo, el caso de los hijos y nietos que han vivido por años en casa de los padres (abuelos) y uno de ellos fallece. Aquí, el inmueble pierde la condición táctica de “inmueble de la sociedad conyugal, surgiendo en este un «derecho de copropiedad» sobre el mismo, por lo que deberá realizarse el trámite de sucesión intestada.
Para fines de este procedimiento sucesorio, “concurrirán de manera conjunta con el o la cónyuge supérstite, los hijos y/o nietos que estuvieron viviendo», respetándose la prelación sucesoria correspondiente. Otro caso es cuando, existiendo o no una «unión de hecho» o concubinato, un predio de propiedad de varios, puede haber tenido por años una «realidad extrarregistral” figurando a favor de solo uno de los «copropietarios» por ejemplo, pagando tributos municipales, siendo titular en contrato de compraventa.
contratos de crédito hipotecario y otros. Del mismo modo, en tal situación, lo que corresponde es la regularizacidón por parte de ambos copropietarios, mediante el otorgamiento de una escritura pública en la que harán la «precisión-declaración», respecto a los porcentajes que le corresponde a cada propietario, “o en su defecto el procedimiento judicial correspondiente es que en tanto ello ocurra, seguirá vigente la presunción juris tantum de igualdad de cuotas sobre el inmueble…” (Resolución N°023-99-ORLC/ TR). En ambos ejemplos, es posible que “antes de la regularización» algún »copropietario de hecho» pudiera vender su parte o “derecho expectaticio” “a otro copropietario de hecho», o a un tercero.
Al respecto, se debe señalar que tal acto sería una «transferencia de los derechos posesorios», por lo que no serían aplicables las normas de la copropiedad previstas en el C.C, puesto que, como nos hemos referido, estamos ante “situaciones de hecho que tienen consecuencias jurídicas» que deben ser aclaradas por las partes involucradas, recurriendo a la sede notarial o judicial.
Fuente: El Peruano
