Por: Miguel Cavero Velaochaga
(Abogado. Director de Inmobilex).
En los de preventa inmobiliaria (bien futuro), el asunto es muy delicado y supone obligatoriamente un cambio.
La legislación civil de la mayoría de países del mundo establece que mediante un contrato se crean, regulan, modifican o extinguen relaciones jurídicas patrimoniales. En el Perú, los artículos 1351 y 1402 del Código Civil (C.C.) sustentan lo señalado.
El patrimonio está conformado por todos los bienes de una persona natural o jurídica, incluyendo los futuros, pero también sus derechos y obligaciones.
Siempre, este “conjunto de relaciones jurídicas activas y pasivas” tienen un contenido eminentemente económico. Quienes tienen su patrimonio inmobiliario en alquiler, se dedican a la construcción de viviendas u otros, vienen pagando la hipoteca de su vivienda o local comercial o son “palanca financiera” del sector; por estos días de inmovilización, tienen un tema de agenda común: la obligación de pago fijada en el contrato.
Para los contratos de arrendamiento, una ley no será solución. Quien no podrá pagar “las dos rentas y media” que lo convierten en moroso según el artículo 1697 del C.C., debe acordar con el propietario la postergación del pago, evitando convertirse en moroso. Siempre que tenga certeza de recibir ingresos en los próximos meses.
No olvidemos que con el pago del inquilino (renta) el propietario a su vez realiza otros pagos. “Se debe respetar la cadena de pagos”. En los contratos con garantía hipotecaria, el deudor debe gestionar ante su banco alguna de las facilidades que se están otorgando (prórroga, congelamiento de deuda, etcétera).
De manera residual, el deudor podría mudarse temporalmente a otro lugar hasta que su situación financiera mejore y mientras alquilar su inmueble (hipotecado) pagando con esa renta la cuota de su hipoteca. Lo importante es que no pierda el bien en virtud a un juicio del banco que suponga el remate para cobrarse la deuda hipotecaria no pagada.
En los contratos de preventa inmobiliaria (bien futuro), el asunto es muy delicado y supone obligatoriamente el cambio del contrato: desde la perspectiva civil pero considerando también la legislación de protección del consumidor. En los contratos inmobiliarios, el covid-19 es un caso fortuito o fuerza mayor que no es imputable a ninguna de las partes, en tanto “evento extraordinario, imprevisible e irresistible, que impide la ejecución de la obligación o determina su cumplimiento parcial, tardío o defectuoso”, según el artículo 1315 del C.C.
Fuente: El Peruano
