La Ley de Desarrollo Urbano Sostenible reconoce, en la participación ciudadana efectiva, una gran oportunidad en materia de acondicionamiento territorial y desarrollo urbano, por lo que atribuye una serie de derechos y prevé la implementación de diversos instrumentos de gestión para alcanzar el adecuado aprovechamiento del suelo.
Al respecto, un informe legal del Estudio Lazo & De Romaña Abogados advierte el reconocimiento legal en la población del derecho de petición y del ejercicio de la acción de cumplimiento para la aprobación e implementación de los diversos planes urbanos.
Propiedad predial
También la incorporación de precisiones referidas a la propiedad predial, al señalarse legalmente que esta se extiende al suelo, subsuelo y al sobresuelo, dentro de los planos verticales del perímetro superficial y hasta donde lo permitan las limitaciones urbanísticas, sin comprender los recursos naturales, yacimientos y restos arqueológicos, ni otros bienes regidos por leyes especiales.
A la par, conforme a la Ley N° 31313, el subsuelo o el sobresuelo pueden pertenecer, total o parcialmente, a un propietario distinto al dueño del suelo, precisa el estudio de abogados en su reciente Alerta Inmobiliaria y Tributaria.
En ese contexto, se define el derecho a edificar como la posibilidad de disponer del potencial edificatorio de la propiedad predial generado, regulado y limitado por la normativa urbanística y edificatoria, que se debe ejercer conforme a la autorización otorgada por los gobiernos locales.
Adicionalmente, se incorpora la definición del derecho a la ciudad, consistente en el derecho de los ciudadanos a habitar, utilizar, ocupar, producir, transformar, gobernar y disfrutar ciudades o centros poblados justos, inclusivos, seguros, sostenibles y democráticos, garantizando el acceso a los servicios que se aglomeran en la ciudad, y bajo las limitaciones establecidas por la normativa de la materia, el bien común y el interés general, detalla la firma legal.
Instrumentos de gestión
Como instrumentos de gestión, diseñados y aplicados de acuerdo con el nivel de organización territorial que busca regularse, figuran los planes de acondicionamiento territorial y desarrollo urbano, cuyos procesos para su producción serán dirigidos por los gobiernos locales con participación activa de la ciudadanía.
De acuerdo con la ley, el contenido con mayores precisiones de estos planes se desarrollará en el reglamento que deberá publicarse próximamente, teniendo en cuenta que serán vinculantes con las actuaciones de los gobiernos locales, personas naturales y jurídicas, por lo que serán nulos los actos administrativos que contravengan estos instrumentos, refiere el mencionado estudio de abogados.
En cuanto a la zonificación, la ley establece que esta tiene por objeto regular el ejercicio del derecho de propiedad predial respecto del uso y ocupación que se le puede dar al suelo, en tanto que uso del suelo se entiende como el destino asignado al suelo conforme a su clasificación y la zonificación que lo regula.
Además, la ley incorpora el concepto de zonificación inclusiva, consistente en la exigencia a toda habilitación urbana residencial ubicada en áreas con zonificación de densidad media o alta, de prever, necesariamente, un porcentaje mínimo de vivienda de interés social, advierte la consultora jurídica.
Edificabilidad
En lo concerniente a la edificabilidad, la ley la define como el volumen de aprovechamiento constructivo atribuido al predio mediante la planificación urbana, para la creación de obras de carácter permanente, cuyo destino es albergar al ser humano en el desarrollo de sus actividades. Ante ello, los derechos adicionales de edificación transferibles constituyen el instrumento de financiamiento urbano consistente en el traslado del derecho adicional de edificación del sobresuelo de un predio urbano en una zona generadora, a otro predio urbano en una zona receptora, el cual puede ser propio o de terceros, sin pérdida del derecho de propiedad del suelo y subsuelo urbano donde se asiente el predio emisor, refiere la firma legal.
Fuente: El Peruano
