JAVIER VÁSQUEZ LAGUNA
Abogado. Miembro del Estudio Muñiz, Olaya, Meléndez, Castro, Ono & Herrera Abogados.
La aplicación de nuevas tecnologías al sector inmobiliario ofrece grandes ventajas. Una importante muestra de ello se dio recientemente en Georgia, estado localizado en la costa del Mar Negro, entre Europa Oriental y Asia Occidental, y que fuera parte de la URSS hasta su disolución.
Recientemente, en Georgia se creó un registro de la propiedad basada en la tecnología blockchain, fruto de la colaboración entre Hernando de Soto, reconocido economista peruano, Bit- Fury (empresa dedicada a la minería Bitcoin) y la Agencia Nacional de Registro Público (NAPR, por sus siglas en inglés), de Georgia.
La finalidad perseguida en el proceso llevado a cabo en dicho Estado apunta a mejorar su sistema económico por medio de un mecanismo de derechos de propiedad transparente basados en cadena de bloques particular, la cual, a su turno, se conecta con la cadena de bloques Bitcoin. Con ello se logra que los derechos de propiedad sean gestionados por un sistema cerrado y encriptado, en el que los datos sean públicos, pero no identificables ni alterables, siendo la blockchain de Bitcoin la que garantice que los datos no sean alterados.
Implementación y ventajas
La primera fase de ejecución del proyecto consistió simplemente en añadir un hash (1) vinculado a los títulos de propiedad sobre los inmuebles, haciéndolos, de esta forma, identificables. Vale decir, con este primer paso, no se ha modificado el propio registro inmobiliario, ni tampoco se han variado los aspectos externos visibles para el usuario. La primera fase, únicamente, ha permitido incluir una garantía adicional e independiente.
Bajo este nuevo estándar, los registros de propiedad ya no requieren una validación física por el registrador mediante un sello o la firma de aquel, sino que esta validación será dada vía blockchain, pudiendo ser verificadas por cualquier persona en cualquier momento, mediante el simple uso de la web.
En una reciente entrevista a Iñigo Moré, profesor en la Universidad de California y experto en blockchain, realizada por el portal El Confidencial, este indicó que los costes relacionados con la inscripción de la propiedad de inmuebles cayeron en un 90%. A la fecha, es ya conocido que el incremento de su uso ha llevado a que desde el 2016, momento en que se dio inicio al proyecto, el número de propiedades que incluyen la tecnología blockchain ha superado los dos millones.
Las nuevas tecnologías vienen demostrando sus importantes ventajas frente a los registros análogos. Por ejemplo, no se ven afectados por la destrucción de registros físicos, ni tampoco por la falsificación documentaria que en el Perú ha tenido resultados tristemente célebres, por permitir que personas inescrupulosas arrebataran la propiedad inmobiliaria mediante el uso de documentación fraudulenta, con ayuda de malos operadores jurídicos. Naturalmente, existen riesgos propios de toda tecnología vinculada con los ataques a sus sistemas con ayuda de bases de datos, lo cual ameritará un análisis particular.
El papel de los notarios
En este escenario cabe preguntarse: ¿cuál es y cuál será la función notarial en este proceso de cambio tecnológico? En marzo del 2019, el BBVA, en colaboración con la Agencia Notarial de Certificación, realizó en España un proceso de 300 compraventas de inmuebles simuladas (procesos que incluyeron la firma de los documentos privados, las escrituras públicas y la consiguiente inscripción en el registro respectivo) que se llevó a cabo en apenas una hora.
Por su parte, en julio del 2019, el Banco Santander, por medio de la plataforma digital we.trade. realizó su primera transacción basada en la tecnología blockchain y las expectativas de crecimiento son altas. Para los notarios, sin lugar a dudas, existe una gran oportunidad de mejora que deberán saber aprovechar si no desean que esta institución desaparezca, como muchas corrientes de opinión lo sugieren.
En cualquier caso, y sin perder de vista los riesgos involucrados, solo queda señalar que la implementación de tecnologías tendrá como principal impacto el incremento de la seguridad de la propiedad, beneficiando directamente a las personas con menores recursos y poco acceso a una defensa legal adecuada frente a la usurpación de sus propiedades y, como consecuencia, coadyuvará a la mejora del sistema económico en su conjunto.
Fuente: Jurídica (El Peruano)
[1] Un “hash” es un algoritmo matemático que transforma cualquier bloque de datos en una nueva serie de caracteres con una longitud fija, independientemente de la longitud de los datos de entrada. Los hashes, en principio, tienen 40 caracteres de longitud, y no existen dos entradas que generen un hash idéntico de salida. Las funciones criptográficas hash son utilizadas para asegurar la integridad e invariabilidad de la información. Es decir, aseguran que la información o la comunicación no han sido alteradas de forma alguna.
