El derecho de propiedad se ejerce de manera plena solo cuando excluye a otras personas en la participación sobre determinado bien, dado que es imposible que sobre un mismo bien concurran pluralidad de idénticos derechos de propiedad.
Este constituye el principal lineamiento jurisprudencial que se desprende de la sentencia correspondiente a la Casación N° 4519-2017 Lambayeque emitida por la Sala Civil Transitoria de la máxima instancia judicial del país mediante la cual se declara infundado este recurso interpuesto en el contexto de un proceso de mejor derecho de propiedad.
Materia en debate
El caso materia de la casación versa entonces sobre mejor derecho de propiedad, lo que implica en su dilucidación determinar quién de las partes (demandante o demandado en el proceso de mejor derecho de propiedad) reúne las condiciones establecidas por la ley respecto de este derecho, con carácter excluyente del otro.
A criterio del tribunal, esto significa que la labor primordial del órgano jurisdiccional en esta ocasión consiste en determinar, sobre la base de los títulos de propiedad que detentan las partes, cuál de los derechos de propiedad invocados en el proceso resulta preferente y oponible, en aras de solucionar el conflicto de intereses planteado en este caso.
Examinada la decisión de la sala superior impugnada, la sala suprema aprecia que se decidió revocar la sentencia de primera instancia y declarar infundada la demanda sobre mejor derecho de propiedad.La justificación fue que los predios de las partes en conflicto derivan de una misma partida matriz a nombre de un tercero, inscrita en el registro de propiedad inmueble de Chiclayo, resultando que a partir de esa partida matriz se produjo una independización que dio origen a los títulos de propiedad del demandante y del demandado en el proceso.
A partir de ello, la sala superior establece a quien corresponde declarar el mejor derecho de propiedad sobre el predio submateria y determina en ese sentido que el derecho de propiedad del demandante no resulta oponible al del demandado, al encontrarse el derecho de propiedad de este último inscrito con anterioridad en registros públicos.
En ese contexto, el supremo tribunal advierte que el colegiado superior determinó que el demandado tiene mejor derecho de propiedad frente al demandante, debido a que su título de propiedad se encuentra previamente registrado, prevaleciendo así el derecho inscrito en los registros públicos, en armonía con los principios de prioridad e impenetrabilidad registrales previstos en los artículos 2016 y 2017 del Código Civil.
El registro no pretende garantizar de modo absoluto la existencia de un derecho, sino otorgar preeminencia al título en virtud del cual se ha inscrito un derecho, y reconocer un rango o preferencia al derecho inscrito, tal como lo establece el artículo 2022 del Código Civil, demostrando el demandado tener mejor derecho de propiedad mediante la acreditación prioritaria de la inscripción del inmueble en los registros públicos, precisa la sala suprema.
Decisión
Conforme a la reiterada y uniforme jurisprudencia de la Corte Suprema, la sala de la máxima instancia judicial advierte para este caso que el derecho de propiedad constituye un derecho fundamental de la persona, reconocido en los artículos 2 numeral 16 y artículo 70 de la Constitución, en virtud del cual el titular puede usar, disfrutar, disponer y reivindicar un bien, conforme al artículo 923 del Código Civil.
Toda vez que este derecho se ejerce de manera plena solo cuando excluye a otras personas en la participación sobre determinado bien, dado que es imposible que sobre un mismo bien concurran pluralidad de idénticos derechos de propiedad, determina el tribunal.
Así, concluye que la infracción normativa material de los artículos 2013, 2014 y 2015 del Código Civil, en sus textos pertinentes, relacionados con los principios de legitimación, buena fe pública registral y de tracto sucesivo invocados por el demandante que interpuso el recurso de casación no resultan de aplicación, habida cuenta que este no demuestra la ilicitud de la vigencia de la partida matriz.
A su vez, la sala suprema advierte que existiendo dos títulos de propiedad adquiridos en un contexto de legitimidad, se razona que la buena fe pública registral favorece a ambas partes, por lo que no resulta factible su aplicación al caso.
Por tal razón, la sala superior correspondiente declara el mejor derecho de propiedad en atención a la prioridad en la inscripción registral, recogiendo así la regla de: primero en el tiempo, mejor en el derecho; explica el supremo tribunal.
Tracto sucesivo
En relación al principio de tracto sucesivo, señala que la cadena de transmisiones deriva de un mismo y originario propietario, en este caso el tercero.
En ese sentido, considera que las infracciones denunciadas devienen en desestimables por improbadas.
Por último, el demandante denuncia la infracción normativa del artículo 70 de la Constitución, aduciendo que la sala superior no habría tenido en cuenta el proceso sobre nulidad de acto jurídico seguido por otro tercero contra él.
Sobre el particular, la sala suprema señala que la sala superior analizó dicho proceso judicial, concluyendo en virtud de la valoración conjunta y razonada de los medios probatorios aportados al proceso, que no le corresponde el mejor derecho de propiedad sobre el predio sub litis; por lo que dicho agravio deviene también en desestimable.
Normativa
Conforme al artículo 2013 del Código Civil relativo al principio de legitimación, el contenido del asiento registral se presume cierto y produce todos sus efectos, mientras no se rectifique por las instancias registrales o se declare su invalidez por el órgano judicial o arbitral mediante resolución o laudo firme. En tanto que el artículo 2014 del mismo cuerpo legislativo sobre principio de buena fe pública registral señala que: “El tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona que en el registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho, aunque después se anule, rescinda, cancele o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en los asientos registrales y los títulos archivados que lo sustentan.
La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del registro”. El artículo 2015 del Código Civil relativo al principio de tracto sucesivo precisa que: “Ninguna inscripción, salvo la primera, se hace sin que esté inscrito o se inscriba el derecho de donde emane”.
Datos
La prioridad en el tiempo de la inscripción determina la preferencia de los derechos que otorga el registro. (Art. 2016 del C.C).
No puede inscribirse un título incompatible con otro ya inscrito, aunque sea de fecha anterior. (Art. 2017 del C.C. ).
Para oponer derechos reales sobre inmuebles a quienes también tienen derechos reales sobre los mismos, es preciso que el derecho que se opone esté inscrito con anterioridad al de aquel a quien se opone.
Si se trata de derechos de diferente naturaleza se aplican las disposiciones del derecho común. (Art. 2022 del C.C.).
Fuente: El Peruano
