Por: Miguel Cavero Velaochaga (Abogado. Director de Inmobilex)
El reglamento interno (Rl) es el instrumento que sustenta los derechos de propiedad sobre lo edificado e inscrito en el predio sujeto al régimen de «propiedad horizontal». Por ello, el Tribunal Registral ha señalado que “para inscribir el reglamento interno de una edificación debe constar previamente inscrita la fábrica respectiva” (Resolución N° 601-2011-Sunarp-TR-A).
Según el artículo 89° del reglamento de inscripciones del registro de predios, la cláusula autoritativa en el Rl es aquella que permite al propietario de unidad exclusiva independizada o reservada para futura edificación (mediante una escritura pública) modificar unilateralmente el Rl, cuando existan nuevas unidades o sea necesario modificar los porcentajes de participación en áreas comunes previstos en este, como resultado de la edificación o modificación realizada. Con ella, ya no se requerirá la intervención (acuerdo en asamblea con mayoría calificada) de la junta de propietarios (JP) para estos fines. Si no consta esta autorización, entonces la JP deberá otorgar la modificación del Rl que corresponda.
Conviene precisar, tal como lo ha señalado Maritha Escobar Lino, en el volumen Comentarios al Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios (Sunarp, 2018), que “en todos los casos, para que resulte procedente el cambio del Rl sin previa aprobación de la junta de propietarios, la asignación de porcentaje de participación a cada una de las nuevas unidades construidas, debe ser el resultado de dividir el porcentaje que le corresponde al área reservada o sector, entre estas unidades, sin modificarse el porcentaje de las otras unidades o sectores”.
Así, según el artículo 133° del TUO del reglamento de la Ley N° 27157, los propietarios de unidades exclusivas pueden realizar cualquier tipo de obra en su sección: Acumularlas, subdividirlas o independizarlas: pero sin contravenir las normas vigentes, ni perjudicar las condiciones de seguridad y funcionamiento de la edificación y sin afectar los derechos de los demás propietarios o de terceros. Sin embargo, este artículo también señala que, si la obra altera la volumetría, estilo arquitectónico o el aspecto exterior de la sección donde se ejecuta, o del inmueble matriz, el propietario antes deberá obtener la aprobación de la JP, para lo cual les deberá proporcionar, con antelación toda la data y documentación técnica, legal y administrativa de su obra, para facilitar una decisión adecuada de esta.
Fuente: El Peruano
