Por: Miguel Cavero Velaochaga, Abogado Director de Inmobilex
Para abordar el tema de la medianería resulta pertinente considerar su antecedente inmediato: La copropiedad; por la que un bien pertenece en cuotas ideales (alícuotas) a cada copropietario. Sin embargo, en la copropiedad no es posible identificar la «parte material» del bien sujeto al régimen que corresponde a cada copropietario sino hasta la extinción del régimen mediante realización del procedimiento de división y partición, tal como lo prevé el artículo 992 inciso 1 del Código Civil (CC).
El CC no define a la medianería. Tal vez porque constituye «una realidad física” que se expresa en el predio en su conjunto suelo y edificación, de la que surgen consecuencias jurídicas «La medianería constituye una forma de copropiedad forzosa sobre muros y cercos ubicados entre los límites de los predios colindantes» (Casación N°550-2013-Lambayeque).
Un ejemplo recurrente de medianería es la existencia del «muro medianero» entre dos predios colindantes, y que es definido en la norma técnica G.040, del Reglamento Nacional de Edificaciones -RNE (R.M. N° 029-2O21-VIVIENDA) como «paramento que pertenece en común a dos predios colindantes. La línea imaginaria que los divide pasa por su eje».
El CC inicia el subcapítulo de medianería, aludiendo a la realidad física a la que me he referido, señalando en su artículo 994 que «las paredes, cercos o zanjas situados entre dos predios se presumen comunes, mientras no se pruebe lo contrario». Es decir, «califica lo edificado», asignándole la condición de bien común, hasta que alguno de los colindantes demuestre lo contrario, dado que una edificación medianera podría ser de propiedad solo de uno de los dueños de predios colindantes, quien debería probar tal condición, mediante su «declaratoria de fábrica» inscrita que también probaría la anterioridad de lo edificado en caso de conflicto. Ergo. si el muro se construyó en el predio de uno de los colindantes ya no es medianero.
Según el artículo 995 del CC. si el vecino desea obtener la medianería, deberá pagar la mitad del valor actual de la obra y del suelo ocupado. Pudiendo pedir la supresión de todo lo incompatible con el derecho que le otorgaría la medianería que adquiere No se pueden abrir ventanas en los muros medianeros (art 996 del CC). La medianería es un derecho disponible, por tanto, si surgieran controversias entre vecinos a causa de esta, que requieran una solución ante el órgano jurisdiccional. antes se deberá agotar la conciliación.
Fuente: El Peruano
