Por: Miguel Cavero Velaochaga (Abogado. Director de Inmobilex)
La pandemia no solo se caracteriza por la emergencia sanitaria, sino también por sus consecuencias jurídico-sociales vinculadas a los arrendamientos de inmuebles, en general, y a la restitución del bien objeto del pacto, en lo particular.
En los contratos de alquiler se incluye una cláusula que obliga al arrendatario a la restitución del inmueble al vencerse el plazo previsto en este, “en el estado en que lo recibió, sin más deterioro que el de su uso ordinario”. Esta obligación se incluye al amparo del inciso 10 del artículo 1681° del Código Civil (CC).
Sin embargo, debido a la pandemia, en ciertos casos los arrendatarios no han cumplido con la restitución del inmueble debido a razones que identifico en cuatro grupos, pudiendo existir seguramente otras: (I) Las disposiciones vinculadas al distanciamiento social (cuarentena) era imposible realizar una restitución (mudanza); (II) La imposibilidad económica de conseguir otro inmueble para vivir, lo que incluye el financiamiento de la operación inmobiliaria (mudanza, pago de garantía, rentas adelantadas, acondicionamiento, etcétera). Al respecto, el Estado nunca legisló sobre los conflictos por falta de pago de la renta, argumentando que “se tenía que respetar la cadena de pagos”, algo que resultó acertado; (III) La “voluntad propia” de permanecer en posesión del inmueble, por cualquier razón, y pese al vencimiento del contrato. Ante tal circunstancia, aunque exista “cláusula de allanamiento futuro”, sugiero un acuerdo conciliatorio inicial para fijar fecha de restitución y residualmente iniciar la acción judicial correspondiente; (IV) Por subarriendo sin consentimiento del arrendador, realizado durante la vigencia de un contrato vencido que lo prohibía. El “tercero en la relación” no restituye en la mayoría de casos.
La falta de realización del “acto formal” de restitución del inmueble hace presumir la posesión de este por el arrendatario, aun cuando el inmueble se encuentre vacío por alguna razón. Imagine al dueño de una tienda de ropa que durante la cuarentena vendió toda su mercadería y/o sus bienes muebles para subsistir, que a la fecha “tiene un local vacío” y no desea pagar la renta, pese a tener contrato vigente, argumentando “que ya no posee”. En tal caso, “el inmueble se encuentra a su disposición” y existe la posibilidad de que “acceda a él en cualquier momento”. Al respecto, véase Resolución recaída en Exp. N° 470-99 de la Sala de Procesos Ejecutivos de la Corte de Lima.
Fuente: El Peruano
