Por: Miguel Cavero Velaochaga, Abogado. Director de Inmobilex.
La transferencia de un inmueble terminado solo requiere del consenso entre vendedor y comprador en aplicación del articulo 949° del Código Civil (CC). Según las prácticas del mercado inmobiliario. esta se produce a la firma del documento privado (minuta), no con la firma de la escritura pública y tampoco con «el elemento constitutivo de la inscripción en los registros públicos» (Casación N° 0661-2010-Lima).
Según la Corte Suprema, «los efectos de la transferencia del bien se dan a partir de la formación del acto jurídico» (Casación N° 828-2010-La Libertad). Sin embargo. en la compraventa de bien (inmueble) futuro, un tipo de transferencia inmobiliaria con reglas especiales, según lo previsto en el artículo 1534° del CC. el contrato está sujeto a la condición suspensiva de que el bien «llegue a tener existencia». Es decir, este tipo de transferencia está sujeto a la realización de un determinado evento (único o indivisible en concordancia con el artículo 174° del Código Civil) o cierto hecho (de dimensión jurídica) con el que se acredite la existencia del inmueble o el cumplimiento de la condición suspensiva pactada.
Respecto a la “existencia» de un bien, podemos decir que esta se consuma con la emisión de la resolución municipal de conformidad de obra y declaratoria de edificación. Es decir, el predio «llega a existir físicamente’ a la culminación satisfactoria para el municipio distrital de la construcción del proyecto u obra, según lo establecido en la licencia que concediera siguiendo lo señalado en la Ley N° 29090. La realización del hecho mencionado no solo constituye el cumplimiento de la condición para que se genere la transferencia. sino también que se genere la posibilidad de «convertir” el predio matriz o primigenio a uno conformado por varias unidades inmobiliarias como resultado de las independizaciones.
Si bien en estas «condiciones registrales» suele exigirse al vendedor hacer «la transferencia definitiva» del bien terminado, consideramos que esta se produce automáticamente en la misma fecha en que se emite la resolución municipal de conformidad de obra y declaratoria de edificación, es una mera formalidad. principalmente para el acceso al registro, la firma de un «contrato definitivo».
No obstante, algunas constructoras transfieren el inmueble (independizado) a la fecha de su entrega al comprador, cumpliendo con la prestación prevista en el contrato, pero de manera no concordante con el espíritu del contrato de venta de bien futuro.
Fuente: El Peruano
