Por: Miguel Cavero Velaochaga (Abogado. Director de Inmobilex)
La nueva propuesta comercial de los desarrolladores inmobiliarios señala por estos días que debido a la pandemia, el diseño de las zonas comunes en los complejos de vivienda experimentará cambios. Personalmente, considero que, por estas razones, el uso que les podría asignar la junta de propietarios, temporal o permanentemente, también. Los bienes o secciones comunes (fachada, ascensores, estacionamientos comunes, sala de uso múltiple, gimnasio, etcétera) de un predio (matriz) sujeto al régimen de “propiedad horizontal”, son detalladas en el reglamento interno. Además, este precisará si tiene la condición de “intransferibles”.
Todo en cumplimiento del inc. a) del art. 153 del reglamento de la Ley Nº 27157. Ahora bien, una transferencia o una desafectación para fines de cambio de uso, son viables pese a disposición contraria, previo acuerdo de mayoría calificada, salvo una mayor precisada en el propio reglamento interno. Por ejemplo, un estacionamiento común (o “de visita” como figura en algunos reglamentos internos), ubicado en el frontis del predio podría dejar de serlo (desafectación), para convertirse en zona de recojo de delivery o “zona de desinfección” y dotarla de lavamanos u otros accesorios; Además, debido al “teletrabajo”, probablemente con el tiempo encontraremos salas de uso común muy parecidas a un coworking.
El uso asignado a una sección común siempre será voluntad de la junta y proviene de un acto producido fuera del registro: El otorgamiento del reglamento interno, cuya inscripción registral requiere previamente la declaratoria de fábrica (ver reglamento de inscripciones del Registro de Predios; y Resolución Nº 2628-2108-SUNARP-TR-L). Por tanto, una desafectación supone necesariamente modificar el reglamento interno, siguiendo el procedimiento previsto en este para tales fines o lo previsto en la Ley Nº 27157, su reglamento así como la normativa registral pertinente.
Además, si se hacen obras en las secciones comunes, la junta debería solicitar la licencia respectiva y ponerse en conocimiento de la comuna de la jurisdicción las “modificaciones de la fábrica del predio”.
El municipio puede verificar en cualquier momento el “nuevo uso” de una sección común, y si este es concordante con el reglamento interno, caso contrario, la junta sería multada. Es decir, la gestión de las secciones comunes es uno de los desafíos de las juntas de propietarios ante la nueva normalidad.
Fuente: El Peruano
