Estudio de abogados comenta que ordenanza pretende facilitar la evaluación de los proyectos que se presenten en el contexto de la norma en el distrito capitalino.
Para tal fin, establece los parámetros urbanísticos y edificatorios, así como las condiciones básicas de habitabilidad y sostenibilidad, en concordancia con lo que fijan las ordenanzas Nº 920- MML, Nº 1012-MML y N° 342- MM, con sus respectivas modificatorias, y el Reglamento Nacional de Edificaciones.
El estudio de abogados Muñiz comenta que la ordenanza de la comuna miraflorina pretende facilitar la evaluación de los proyectos urbanísticos y de edificaciones que se presenten en el contexto de esta norma en el distrito capitalino.
Las disposiciones, señala, se aplicarán a personas naturales y jurídicas que deseen convertir edificios de oficinas para el uso de vivienda, los cuales deberán contar, a la fecha de presentación del expediente municipal, con licencia de edificación y declaratoria de edificación inscrita en el Registro de Predios de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos.
Asimismo, la ordenanza regirá para los predios existentes de oficinas ubicados en zonificación comercial y/o residencial de Miraflores, agrega el bufete, tras detallar que la subgerencia de licencias de edificaciones privadas y la gerencia de desarrollo urbano y medioambiente se encargarán de la ejecución y seguimiento de la norma.
La primera será responsable de la calificación de los anteproyectos y proyectos edificatorios y el otorgamiento de las licencias de edificación y conformidades de obra y declaratoria de edificación; mientras que la segunda del desarrollo de propuestas de normas reglamentarias y complementarias que se necesiten, en coordinación con la subgerencia antes señalada, indica.
La disposición municipal precisa que la altura de la edificación será la establecida en los parámetros urbanísticos edificatorios, y para el caso de la licencia de remodelación por conversión se ejecutará sobre el inmueble existente.
La remodelación por conversión del edificio de oficinas para uso de vivienda no requerirá de nuevos estacionamientos. El número de estos deberá ser el mismo con el que obtuvo su licencia o declaratoria de edificación y los que se encuentren ubicados en el retiro se adecuarán para uso de vehículos de micromovilidad.
Además, no se necesitará estacionamiento de visita. En el caso de que tras la conversión exista un superávit de espacios de cocheras, estos se podrán transformar en sitios para almacenamiento o depósito correspondiente a las unidades de vivienda, explica.
“El proyecto de conversión de oficinas a uso de vivienda deberá adecuar, dentro de los estacionamientos existentes, estacionamientos para vehículos de micromovilidad en razón del 30% del total de unidades de vivienda y para comercio será el 30% del requerimiento que resulte de su cálculo, de acuerdo con el Reglamento Nacional de Edificaciones”, anota.
Se determina que para los proyectos de edificios de uso mixto (comercial y residencial) se necesitará un número total de estacionamientos equivalente a la suma de los requeridos por la utilización comercial y los correspondientes al uso residencial.
Ambos tipos, detalla, estarán diferenciados, de tal manera que los usuarios de los estacionamientos de uso comercial no tengan acceso a los correspondientes a las unidades de vivienda, aunque sí se podrán compartir las áreas de ingreso vehicular y, de ser el caso, las rutas de circulación.
A la par, se considerará como mínimo un estacionamiento por cada dos unidades de vivienda y, de ser el caso, para el comercio los requeridos de acuerdo con el Reglamento Nacional de Edificaciones.
El área libre de todo el conjunto no podrá ser menor a la existente y cumplirá con lo dispuesto en numeral 11.2 del artículo 11, de la ordenanza: “Las remodelaciones y acondicionamiento de las oficinas, para el uso de vivienda deberán respetar las condiciones mínimas de ventilación e iluminación establecidas en el numeral 12.4 del artículo 12º del capítulo III de la Norma Técnica A 0.20 Vivienda, del Reglamento Nacional de Edificaciones, aprobado por la R. M. N° 188-2021-Vivienda”.
La remodelación por conversión del edificio de oficinas para uso de vivienda no considerará ampliación en la azotea, respetándose la altura existente.
El cerco de los límites de la azotea, frente a áreas públicas (avenidas, calles, pasajes, parques, plazas y estacionamientos), se ejecutará mediante el uso de un parapeto a nivel de la línea de fachada, con una altura de 1.10 metros, con material transparente.
Las remodelaciones y acondicionamiento de las oficinas, para el uso de vivienda, respetarán las condiciones mínimas de ventilación e iluminación que se detallan en el Reglamento Nacional de Edificaciones.
Servicios complementarios
En los sótanos solo se podrán establecer, además de los estacionamientos, las instalaciones de servicios complementarios de la edificación, como cisterna, cuarto de bombas, grupo electrógeno, centrales de telefonía, internet, electricidad, etcétera, señala la Ordenanza N° 578/MM.
Así también, incluirán alguno de sus componentes complementarios, depósitos privados o comunes, cuarto de basura, guardianía, estacionamiento para bicicletas horizontal o vertical, que contarán con un sistema de fácil transporte y maniobra a los sótanos.
En las zonas residenciales será posible también mantener el uso comercial en el primer piso y hasta el segundo nivel de la edificación, como máximo. En las comerciales, se podrá mantener el uso de este tipo y de oficinas en los primeros pisos de acuerdo con el proyecto.
La conversión de edificios de oficinas para utilización de vivienda, en el caso de inmuebles mixtos, considerará áreas de amortiguamiento para uso común: salas de internet, coworking, centro de lavado, guardería, sala de usos múltiples, gimnasio, zona de parrilla, muro verde, además de biohuerto, piscina, jacuzzi, entre otros, siempre que se sustenten en los estudios estructurales correspondientes.
Además, los proyectos estarán facultados para considerar parámetros de eficiencia energética e hídrica que se fijan en el Código Técnico de Construcciones Sostenibles, los cuales representarán un ahorro, como mínimo, del 20% en el edificio.
Fuente: El Peruano
