En los contratos de arrendamiento que hayan continuado luego de su vencimiento, el arrendatario se convierte en poseedor precario por el solo hecho de ser notificado con la solicitud de conciliación para que restituya el bien. Esta situación constituye un claro caso de fenecimiento de título, por lo tanto la demanda de desalojo que se promueva contra él debe ser estimada.
Este criterio fue expuesto por la Sala Civil Transitoria de la Corte Suprema en la Casación N° 4628-2013-Arequipa (El Peruano, 30/04/2015) en la que se confirma la decisión de la Segunda Sala Civil de Arequipa. De acuerdo con los hechos, una persona interpuso una demanda de desalojo por ocupación precaria con el fin de que se desocupen una tienda y dos oficinas que venía ocupando el demandado, más una indemnización por el no uso del bien. El demandado contestó indicando que el actor tenía pleno conocimiento de la existencia de un contrato de arrendamiento que fuera celebrado en su oportunidad por su apoderada.
El juez de primer grado declaró improcedente la demanda tras considerar que el demandado contaba con un contrato de arrendamiento, el cual si bien había vencido el 5 de febrero de 2010, en aplicación de lo establecido en el artículo 1700 del Código Civil, “al haber continuado el arrendatario en posesión de las oficinas, se entiende que el contrato ha continuado bajo las mismas estipulaciones hasta su devolución, por lo tanto, acredita contar con título válido”.
En segundo grado, la Sala de Arequipa declaró fundada la demanda. Esto por considerar que los documentos presentados por el arrendatario se encuentran en copias simples y, como tal, no causan convicción por no ofrecer una fecha cierta, y porque tampoco se ha acreditado que la apoderada del actor en efecto haya sido tal.
Presentado el recurso de casación, la Corte Suprema señaló que era correcto considerar como precario al poseedor con obligación de restituir el bien debido a que, con fecha posterior al vencimiento del contrato de arrendamiento, se le invitó a una conciliación. “Por consiguiente, constituyendo la conciliación un acto de requerimiento de devolución del inmueble arrendado”, desde la fecha del acta de conciliación (11/06/2010) el arrendamiento deviene en fenecido, sostuvo la Suprema.
Anota además la Sala Suprema que el IV Pleno Casatorio Civil precisó que “no constituirá un caso de título de posesión fenecido el supuesto contemplado por el artículo 1700 del Código Civil, dado que el solo vencimiento del contrato de arrendamiento no lo resuelve sino que, por imperio de la ley, se asume la continuación del mismo hasta que el arrendador le requiera la devolución del bien. Dada esta condición, recién se puede asumir que el poseedor ha pasado a constituirse en poseedor precario por fenecimiento de su título”.
Fuente: la Ley
