Notarios deben exigir a los vendedores acreditar el pago del impuesto predial, durante todos los períodos en los que tuvieron la condición de contribuyentes, como requisito para la inscripción y la formalización de las transferencias ante los Registros Públicos.
Con el inicio de un nuevo ejercicio fiscal, empiezan también a regir nuevas formalidades y obligaciones tributarias para las personas naturales, sociedades conyugales y sucesiones indivisas que transfieren inmuebles a partir de este año.
Esto último tras la aprobación del D. Leg. 1520 que modificó la Ley de Tributación Municipal, con vigencia desde el 1° de enero del 2022, y la publicación del factor de reajuste del valor del predio dispuesto por el MEF, para la declaración y pago del impuesto a la renta que grava la transferencia de estos bienes, advierte un informe legal preparado por la Cámara de Comercio de Lima (CCL).
Así con respecto a la vigencia del D. Leg. 1520, la institución explica los siguientes cambios:
Notarios deben verificar el pago de impuestos.- Desde el 1° de enero del 2022 los notarios que certifiquen o den fe de la transferencia de predios, deberán exigir a los vendedores que acrediten el pago del impuesto predial, durante todos los períodos en los que tuvieron la condición de contribuyentes, como requisito para la inscripción y la formalización de las transferencias ante los Registros Públicos.
Al respecto, los que venden predios sean terrenos, casas, edificios y construcciones en general, deberán tramitar ante la municipalidad respectiva la “constancia de no adeudo” del impuesto predial, respecto al inmueble que se pretende transferir.
Hasta el 31 de diciembre del 2021 conforme al artículo 16° de la Ley de Tributación Municipal, en casos de transferencia de predios, solo se exigía que el vendedor acreditara que ha pagado el total del impuesto predial del año en el que se efectuaba la transferencia del predio, y el comprador asumía el pago del impuesto predial a partir del 1° de enero del año siguiente a la compra. Esta disposición no ha cambiado y sigue vigente en el 2022.
Construcciones/ampliaciones en el predio.- Igualmente, con el D. Leg. 1520 se ha establecido que los propietarios de los predios en los que se realicen nuevas edificaciones o ampliaciones, deberán presentar a la municipalidad respectiva una declaración jurada, para efectos del mayor pago del impuesto predial y los arbitrios, considerando el nuevo valor del predio cuyas características hayan sido modificadas.
Esto a fin de que el aumento del impuesto predial y los arbitrios se paguen desde el vencimiento del plazo de la licencia de la nueva construcción o sus prórrogas, sin tener que esperar la obtención de la constancia de la nueva obra o de la declaratoria de fábrica municipal.
Tasas de habilitaciones urbanas.- Asimismo, con el D. Leg. 1520 se ha establecido que los derechos que cobran las municipalidades en los trámites de habilitaciones urbanas deben estar destinados al cumplimiento de sus fines; pero, además, los derechos a cobrar deben corresponder al costo real del servicio por prestar, tal como lo dispone la Ley N° 27444, Ley del Procedimiento Administrativo General.
Venta de inmuebles gravados con el IR
Conforme a la Ley del Impuesto a la Renta, están gravados con el IR (segunda categoría) las transferencias de inmuebles comprendidos en los casos que se indican: inmuebles comprados para ser revendidos, inmuebles construidos para su posterior venta e inmuebles adquiridos y vendidos a partir del 1° de enero del 2004, excepto la venta de la que fue casa habitación del vendedor.
Se considera casa habitación –no gravada con el IR– al inmueble que estuvo ocupado por el vendedor como su casa habitación en los dos últimos años al de la transferencia y que no haya estado destinado al comercio, industria, oficina o almacén.
Si se vende la casa habitación –que no está gravada con el IR–, el vendedor deberá presentar al notario el formato “Comunicación de no encontrase obligado a efectuar el pago definitivo del IR de segunda categoría por enajenación de inmuebles” según el modelo publicado en El Peruano el 5 de setiembre del 2010 (Res. 081-2010-Sunat).
La tasa del 5% del IR sigue vigente.- El impuesto a la renta es equivalente al 5% sobre la ganancia bruta obtenida; esto es, la diferencia entre el valor del predio –ajustado con el factor aprobado por el MEF– y el precio de venta de este. Por ejemplo, si el valor actualizado del predio es de 420 000 soles y el predio es vendido en 520 000 soles, la ganancia será de 100 000 soles x 5% = 5000 soles (IR a pagar a Sunat).
Factor de reajuste aprobado por el MEF. – Como se ha indicado anteriormente, para efectos de la declaración y pago del IR, el MEF publica mensualmente el índice de corrección monetaria, con el cual se determina el costo computable del predio a ser transferido.
Al respecto, el 7 de enero del 2022 se ha publicado en El Peruano la R. M. 01-2022-EF, con la cual el MEF aprobó el índice de corrección monetaria de los inmuebles a ser transferidos (vendidos/donados) entre el 8 de enero y el 7 de febrero del 2022.
Por ejemplo, según el reciente factor actualizado publicado por el MEF si el inmueble costó 180 000 soles (en enero de 2012) y se vende entre el 8 de enero y el 7 de febrero del 2022, el precio original debe ser reajustado con el factor 1.27. Esto es, 180 000 soles x 1.27 = 228 600 soles (valor actualizado); si el inmueble se vende en 350 000 soles, la ganancia será de 121 400 soles x 5% = 6070 soles (IR a pagar a Sunat).
Formulario Virtual. – El pago del IR se realiza con el Formulario Virtual 1665 – rentas de segunda categoría y tiene carácter de pago definitivo. El comprobante de pago del IR debe llevarse al notario para que lo inserte en la escritura pública de compraventa, bajo responsabilidad. Además, el notario le exigirá al vendedor la constancia de no adeudo del impuesto predial y arbitrios –por todos los años en los que fue contribuyente, conforme a lo dispuesto en el D. Leg. 1520.
Vendedor habitual.- La tasa del 5% de IR sobre la venta de inmuebles que realizan las personas naturales, no ha variado y continúa vigente en el 2022; aclarando que la tasa del 5% solo opera en las dos primeras ventas durante el año, a partir de la tercera venta en el año se considera contribuyente habitual, por lo que la tasa del IR a pagar no es el 5% sino el 30% sobre la ganancia generada por la transferencia.
Al respecto, el pedido del Poder Ejecutivo al Congreso para legislar en materia tributaria, a fin de aumentar las tasas del IR, entre ellas, el aumento de los alquileres y venta de inmuebles del 5% al 10% fue denegado por el Congreso.
Cualquier cambio que disponga el Congreso de la República para aumentar las tasas del IR en la venta de inmuebles y otros, que se apruebe en el 2022, recién regirá a partir de enero del 2023, por tratarse de tributos de periodicidad anual, tal como lo dispone la Constitución y el Código Tributario.
