Por: Miguel Cavero Velaochaga, Abogado. Director de INMOBILEX.
En la preventa inmobiliaria o “compra en planos” los abogados encontramos casos de consumidores cuya expectativa por el inmueble no ha sido satisfecha plenamente por los promotores inmobiliarios y/o constructoras al momento de su entrega o incluso después de esta.
Ante incumplimientos derivados de una preventa o posventa inmobiliaria, no solo es aplicable el Código Civil en lo que se refiere al contrato en general y en particular a todas aquellas referidas a la compraventa sobre bien inmueble futuro (o terminado, dependiendo del caso), sino también el Código de protección al consumidor (Ley N° 29571), que entre sus artículos 76 al 80 regula las relaciones de consumo respecto de productos o servicios inmobiliarios. Por ejemplo: Contratos inmobiliarios (de compraventa de bien terminado, nuevo o de segundo uso o la compraventa de bien futuro).
Durante la preventa: (i) Resulta esencial ser muy cuidadoso antes de dar la inicial o hacer la ‘separación’, dado que firmar un contrato de preventa representa tomar una decisión sobre la base de la confianza que nos genere el constructor, por ello es importante tratar con alguien de prestigio y experiencia. De allí que sea necesario indagar sus antecedentes comerciales y en centrales de riesgo; si compradores insatisfechos le iniciaron procesos de reclamación ante el Indecopi; cómo culminaron sus anteriores proyectos; etcétera.
(ii) El comprador debe considerar que no representa “una garantía” el banco que se encuentre financiando el proyecto, ya que, ante un eventual incumplimiento del constructor, el banco no asumirá responsabilidad y el comprador deberá seguir pagando su cuota por el crédito bancario, un conflicto legal usual. Ahora bien, cumplida la “condición suspensiva” que el inmueble llegue a existir, hecho que ocurre a la emisión de la conformidad de obra por parte del municipio, este ya puede entregarse y ser ocupado por el comprador o consumidor.
Desde entonces, cualquier discrepancia pasa al servicio posventa, ante lo cual es aplicable la garantía, situación que muchos casos genera controversias respecto a su aplicación, que pueden llegar a Indecopi o al Poder Judicial. Es recomendable que los contratos sobre compraventa de bien futuro sean revisados por el comprador y su abogado, a fin de evitar cláusulas que le generen conflictos posteriores.
Igualmente, las partes deben firmar contrato el mismo día (comprador y apoderados del vendedor) no en fechas diferentes; y que el comprador reciba un original del contrato firmado el mismo día que lo suscribe.
Fuente: El Peruano
