CÉSAR BAZÁN NAVEDA
Notario de Lima. Expresidente de la Junta de Decanos de los Colegios de Notarios del Perú. Exdecano del Colegio de Notarios de Lima.
Con la Ley N° 27157, denominada “Regularización de Edificaciones, Declaratoria de Fábrica y Propiedad exclusiva y común”, aprobada por el Congreso de la República el 15 de julio de 1999, promulgada el 19 de julio del mismo año y publicada al día siguiente en el Diario Oficial El Peruano, empieza la prescripción adquisitiva en vía notarial en el Perú.
El artículo 1 del Título Preliminar de la Ley N° 27157, que regula el objeto de esta norma, señala: “La presente ley establece los procedimientos para el saneamiento de la titulación y de unidades inmobiliarias en la que coexisten bienes de propiedad exclusiva y de propiedad común, tales como departamentos en edificios, quintas, casas en copropiedad, centros y galerías comerciales o campos feriales, otras unidades inmobiliarias con bienes comunes y construcciones de inmuebles de propiedad exclusiva, así como el procedimiento para la tramitación de la declaratoria de fábrica y el régimen legal de unidades inmobiliarias que comprenden bienes de propiedad exclusiva y de propiedad común”.
As, la norma está dividida en tres partes, la primera es la de saneamiento de la titulación de inmuebles que tengan construcciones existentes a la fecha de su vigencia, regularizando para ello no solo lo construido por el propietario, sino también la propiedad del suelo, del terreno, la que nos interesa.
Perfecciones
Ante sus grandes vacíos y contradicciones, se dictó la Ley N° 27333, que aun cuando se denomina “Ley de Asuntos No Contenciosos para la Regularización de Bienes Inmuebles”, lo cierto es que corrigió y amplió la Ley N° 27157, estableciendo que la prescripción adquisitiva de dominio y la formación de títulos supletorios son asuntos no contenciosos de competencia notarial regidos por la Ley N° 26662.
La justificación de ambas leyes se encuentra en que muchos peruanos son propietarios de inmuebles, pero les resulta muy difícil inscribir su propiedad en los registros públicos.
Las razones para ello pueden ser múltiples, entre otras: a) la propiedad del suelo se encuentra inscrita a favor del propietario actual pero no la construcción, sea porque no tiene licencia de construcción, no tiene recepción de obra, la urbanización no fue aprobada, etc.; b) la fábrica inscrita ha sido ampliada, modificada y/o demolida, e inclusive se han construido departamento o zonas de uso exclusivo y de uso común que no están registrados; o, c) el propietario no ha podido inscribir la propiedad del suelo o no ha inscrito la propiedad a su nombre.
Lo que se quiere es que mediante un asunto no contencioso de competencia notarial la realidad de las propiedades inmuebles esté reflejada en los registros públicos; superar los motivos por lo que no puede ser inscrita, dando las facilidades legales y creando las figuras jurídicas apropiadas para que los propietarios puedan vencer los obstáculos que se le presentan hasta lograr su inscripción final, publicitando así erga omnes su calidad de propietarios.
Concepto notarial
Se trata de autorizar (1) a quien ya es propietario del suelo para vencer el obstáculo que impide la inscripción de su derecho en el registro público, dotándolo del título requerido por el artículo 2010 del Código Civil. Dicho de otra forma, lo que se busca es publicitar el derecho de propiedad actualmente existente mediante la prescripción adquisitiva de dominio en vía notarial.
Es así que situaciones jurídicas de prescripción adquisitiva que judicialmente serían improcedentes, como es el caso de quien ha comprado un terreno con contrato privado, minuta o escritura pública no inscrita porque para el juez ya es propietario, en la vía notarial sí resultan procedentes. La consecuencia del razonamiento judicial es que el propietario no puede inscribir su derecho por esta vía. No pasa lo mismo ante el notario porque la falta de inscripción del título de propiedad del propietario ante los registros públicos es justamente el obstáculo que se quiere solucionar.
Esta diferencia conceptual entre la vía notarial y la vía judicial está así plenamente justificada, convirtiéndolas en concepciones jurídicas distintas pero complementarias. En apoyo a todo lo anteriormente dicho, podemos citar el artículo 952° del Código Civil cuando nos dice que: “Quien adquiere un bien por prescripción puede entablar juicio para que se le declare propietario.- La sentencia que accede a la petición es título para la inscripción de la propiedad en el registro respectivo y para cancelar el asiento a favor del antiguo dueño”.
En términos notariales, estamos claros que no corresponde al notario declarar la existencia de un derecho, menos decir quién lo tiene y quién no, porque no es esa su función; lo que entendemos es que quien pide la declaración ya es propietario y el notario solo lo va a dotar del título necesario que permita inscribir su derecho en el registro. El trámite notarial es solo una forma de instrumentalizar tal situación mediante una escritura pública generada en un asunto no contencioso de competencia notarial en el cual van a constar todos los hechos comprobativos de su calidad de propietario.
Lineamientos
Para que no se cometan arbitrariedades se limita la intervención notarial solo a la usucapión o prescripción larga de 10 años, excluyéndose a la prescripción corta porque ella requiere de “justo título” y de “buena fe”, lo que implica una apreciación o declaración jurídica del reconocimiento de tales condiciones en el usucapiente, que el notario no puede hacer.
Como lo que le falta al propietario para inscribir su derecho en el registro es el título, el notario va a terminar este asunto no contencioso con una escritura pública que es suscrita por el propietario usucapiente, formalizando así la instrumentalización eficiente de su derecho; allí el notario no declara adquirido el derecho de propiedad como equivocadamente se puede entender de la simple lectura de la norma legal, sino que quien lo declara es el propio interesado y lo formaliza el notario en la escritura que firma el solicitante.
El Peruano
[1] Art. 21° de la Ley N° 27157 De la prescripción adquisitiva de dominio.- La prescripción adquisitiva a la que se refiere el presente Título es declarada notarialmente, a solicitud del interesado y para ello se debe seguir el mismo proceso a que se refiere el artículo 504 y siguientes del Código Procesal Civil, en lo que sea aplicable, de acuerdo a lo previsto en el artículo 5 de la presente ley.
