Por: Miguel Cavero Velaochaga (Abogado. Director de Inmobilex)
Según el TUO de la Ley N° 29090, Ley de Habilitaciones Urbanas y Edificaciones, la habilitación urbana es el “proceso de convertir un terreno rústico o eriazo en urbano, mediante la ejecución de obras de accesibilidad, de distribución de agua y recolección de desagüe, de distribución de energía e iluminación pública…”
El reciente Informe N°026-2020-Sunat/7T0000 (ver: https://bit.ly/3hDixi0), señaló que la renta de una persona natural sin negocio, no habitual enajenando inmuebles, quien vendió únicamente a su copropietario la totalidad de sus acciones y derechos (cuota ideal) sobre un terreno con habilitación urbana sin obras, se encuentra gravada con el impuesto a la renta en aplicación del inc. a) del art. 1 de la Ley de Impuesto a la Renta, que establece como tal, entre otros, aquella como “resultado de la enajenación de terrenos rústicos o urbanos por el sistema de urbanización o lotización”. Según este informe, obtener la aprobación del proyecto de habilitación urbana y autorización para ejecutar obras es una gestión del propietario que refleja un “espíritu de empresa”.
Algo discutible, pero lo considero un primer caso de “recuperación de plusvalías de suelo urbano” en el país. Esta se refiere al “proceso por el cual el sector público obtiene la totalidad o una parte de los incrementos del valor del suelo derivados o atribuidos a los “esfuerzos de la comunidad” más que a la acción individual de los propietarios, bajo la forma de impuestos y otros mecanismos fiscales…”(Smolka y Furtado 2001). Ver https://bit.ly/2OZ7RxD. En el presente caso, impuesto a la renta.
Ninguna de nuestras normas establece que el cumplimiento de las “obligaciones urbanísticas” (Maldonado Copello,2006) para obtener una licencia prevista en la Ley N° 29090 genera (automáticamente) un incremento del valor de la tierra “habilitada”. Al respecto, “la expresión incremento del valor de la tierra se refiere a las valorizaciones experimentadas por determinados terrenos en diversas etapas del proceso de urbanización” (Smolka, Furtado, 2001). Léase: https://bit.ly/32UY4Rx.
Es evidente que la llegada de las mejoras e infraestructura pública al entorno de un predio, constituyen “externalidades” que a su vez “llevan a una mejora en el valor de la tierra respecto al que poseía antes del desarrollo” (Smolka, 2000) y son estas las que llevarían a un propietario a decidirse por “urbanizar” y que, según la autoridad tributaria, configurarían “una presunción de intención de venta”, que personalmente considero argumento central de ese informe.
Fuente: El Peruano
