Durante estos tiempos de pandemia del coronavirus, muchas de las actividades y reuniones de la vida diaria se debieron adecuar a las circunstancias actuales, como las asambleas de las juntas de propietarios y directivas de los edificios y condominios que pasaron a efectuarse en forma virtual para mantener los protocolos sanitarios.
Entonces, surge una interrogante: ¿tienen validez las reuniones de los dueños de los departamentos que utilizan las diversas herramientas tecnológicas para adoptar acuerdos o tomar decisiones respecto a los inmuebles en los que habitan?
Coyuntura
“La normativa establece que las reuniones de la junta ‘deben realizarse necesariamente en el predio’. Sin embargo, dada la coyuntura, las sesiones son virtuales, lo que personalmente considero válido”, precisa el director de Inmobilex, Miguel Cavero Velaochaga.
Esta condición, afirma, se concretará en la medida en que el acuerdo tomado en la sesión efectuada mediante cualquier plataforma de videoconferencia se ratifique con la firma del acta por cada propietario que participó en la cita.
“Esta labor la podría ejecutar la directiva o la administración del edificio o condominio siguiendo todos los protocolos sanitarios y guardando la distancia correspondiente. Recordemos que la convocatoria de ley, cinco días antes, se puede hacer por medio electrónico”, explica.
En diálogo con el Diario Oficial El Peruano, el abogado inmobiliario recuerda que la junta de propietarios está conformada por todos los dueños de las unidades exclusivas (departamentos, estacionamientos, depósitos) de un edificio o condominio cuyo derecho se encuentre inscrito en los Registros Públicos.
En algunos casos, no obstante que los propietarios están en posesión o viven en su predio, solo cuentan con una minuta de la constructora o del vendedor y esta no está “elevada” a escritura pública, por lo que no se puede inscribir ante la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (Sunarp), detalla.
El experto señala que en esta forma de vecindad existen derechos y obligaciones de los propietarios que se establecen de manera taxativa en el reglamento interno y dependerán de la edificación en la que optaron vivir, de allí la necesidad de que los conozcan antes de comprar el inmueble.
“Por ejemplo, un propietario no le puede pedir a la junta que le exonere de pagar los gastos de mantenimiento del ascensor porque vive en el primer piso o porque solo es dueño de una cochera en el frontis. La obligación de pago es ineludible, independiente de su propiedad exclusiva”.
Usos
El director de Inmobilex sostiene que entre los derechos y obligaciones de los propietarios figura utilizar su unidad exclusiva según lo establecido en el reglamento interno. “Así, a un inmueble de vivienda no se le puede dar el uso de oficina, pues hay una mayor intensidad, un mayor gasto de servicios comunes”.
“Tiene el derecho de disfrute `(alquilarlo), ejecutar obras menores o de acondicionamiento que no impliquen ruido o se hagan fuera del horario acordado por la junta. Entre las obligaciones, la principal es cumplir con el pago de los gastos comunes (o de mantenimiento de bienes comunes), aun cuando no ocupe el predio por alguna razón. También respetar el horario para trabajos o reuniones, y otros acordados por la junta con el quorum que establece el reglamento interno”.
Cavero destaca también las ventajas de que las juntas de propietarios y directivas estén inscritas en Registros Públicos, pues –sostiene– permitirá el adecuado mantenimiento de las zonas comunes, lo que evitará su depreciación.
“Además, posibilitará una transparente gestión de fondos y gastos. Una junta inscrita puede abrir una cuenta a su nombre y así no se abona a la cuenta de un vecino o persona natural”, agrega.
A la par, detalla, un presidente con mandato inscrito puede demandar a los morosos. “Lo primero que solicitará el Poder Judicial para admitir una demanda por pago de mantenimientos pendientes será el acta de nombramiento y la inscripción registral de la directiva”.
El experto explica que la junta no puede cortar los servicios esenciales (agua, ascensor, etcétera) a los deudores. “Sin embargo, en algunos casos, se acuerda suspender ciertos servicios comunes no esenciales, por ejemplo, uso de piscinas, salas de uso múltiple, etcétera”.
Normas de convivencia
Miguel Cavero afirma que las normas de convivencia varían según el tipo de inmueble, pues “no serán las mismas en un condominio de ciudad que uno de playa o una galería comercial”.
“Entre las principales tenemos el respeto del uso establecido en el reglamento y el cumplimiento de los horarios para obras, reuniones, exhibición de mercadería, etcétera. También llevar a su mascota con cadena en zonas comunes, pagar sus cuotas ordinarias y extraordinarias”. La norma principal y reguladora de la convivencia (comportamiento dentro de las unidades exclusivas) es el reglamento, agrega. A veces este no es muy específico, por lo que los vecinos aprueban sus “normas de convivencia”. Es recomendable, anota, que se incluyan de manera detallada en el reglamento, por lo que en determinado momento, los propietarios deberán modificarlo según sus necesidades.
Inquilinos
Los inquilinos no pueden integrar la directiva y podrían votar por el dueño si en el contrato de alquiler figura esa facultad.
Fuente: El Peruano
