Por: Miguel Cavero Velaochaga (Abogado. Director de Inmobilex)
Los agentes inmobiliarios, reconocidos por el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento (MVCS), realizan una actividad denominada “intermediación inmobiliaria”, de acuerdo con la Ley N° 29080 – Ley del agente inmobiliario y su reglamento el D. S. N° 010-2016-Vivienda. Un agente formal cuenta con un número de registro proporcionado por el MVCS, que puede consultarse en el portal web ministerial. Al respecto, una reciente noticia dio cuenta de propietarios que recibieron una “oferta de compra” de personas que se hicieron pasar por agentes e ingresaron al predio para robar. Entre las diversas actividades que les encargan a los agentes como parte de la intermediación inmobiliaria, está la de mostrar un inmueble para su venta.
Los agentes inmobiliarios saben que para vender un inmueble, por muchas razones, es mejor que este se encuentre desocupado; entre ellas, (I) porque así se podrá realizar un acondicionamiento del predio antes de ofrecerlo, lo que permitiría obtener un mejor precio de venta y, por consiguiente, una mejor comisión para ellos. No obstante, se debe señalar que la localización es la principal referencia (“externalidad” le llaman los economistas), que considera el comprador para tomar “la decisión de comprar” y el vendedor para fijar el (mejor) precio que desea obtener. Los agentes saben que el “precio de cierre” no necesariamente es el inicial; (II) porque la presencia de ocupantes genera incertidumbre en el “potencial comprador”, que lo lleva a preguntarse: ¿Desocuparán el inmueble en la fecha que se pacte en el contrato de compraventa? ¿Serán poseedores precarios?, entre otras preguntas. Según el art. 896 del Código Civil: “La posesión es el ejercicio de hecho de uno o más poderes inherentes a la propiedad”. Por lo que visitar u ofrecer un inmueble ocupado supone aceptar que existe “uso” y por tanto un derecho de posesión sobre este; sea del propietario, si encargó la venta al agente y desea venderlo mientras lo habita (en tal caso, es probable que solicite unos días adicionales para la entrega, luego de firmada la escritura de compraventa, algo no recomendable por su riesgo) o de terceros.
Si como resultado de la visita el agente o el comprador comprueban la presencia de un poseedor no propietario, ya ni siquiera resultaría relevante como obtuvo la posesión: simplemente la tiene y ese hecho generará consecuencias jurídicas que deben evaluarse.
Fuente: El Peruano
