- Colegiado habilita la inscripción de la escritura pública que oficializa un contrato no anotado, si contiene los elementos esenciales de ese acuerdo de las partes.
Procede la inscripción de la escritura pública que formaliza una compraventa que en su momento no se registró, cuando reúne los elementos esenciales de ese contrato. Por ende, no corresponde exigir –para tal inscripción– una escritura pública previa de esa venta.
Este constituye el principal lineamiento jurisprudencial administrativo que se desprende de la Resolución N° 3270-2022-SUNARP-TR emitida por el Tribunal Registral (TR) de la Superintendencia Nacional de Registros Públicos (Sunarp), mediante la cual fija una pauta para la formalización de las compraventas de inmuebles.
Con esta resolución, dicho colegiado administrativo revoca la observación formulada por un registrador a un título de compraventa de un inmueble y dispone su inscripción en el respectivo Registro de Predios, previa verificación del pago de los derechos registrales que correspondan.
Antecedentes
En el caso de la resolución una persona solicita por medio del Sistema de Intermediación Digital de la Sunarp (SID-Sunarp) la inscripción de una compraventa de un inmueble, adjuntando parte digital de una escritura pública de compraventa del 21 de junio del 2022, escrito de reconsideraciones y parte digital de la escritura pública de aclaración de compraventa del 6 de julio del 2022.
El registrador público del Registro de Predios observa y deniega la inscripción solicitada debido a que no se adjunta la escritura pública primigenia materia de ratificación.
Si bien se inserta el contrato de compraventa del 24 de noviembre del 2020, el registrador considera que como los actos materia de inscripción se realizan en virtud del instrumento público, resulta necesario que se adjunte la escritura pública primigenia.
Ante ello, el solicitante de la inscripción del título apela esa decisión para que su caso sea conocido por el Tribunal Registral.
Alega que la compraventa de bien inmueble constituye un acto consensual, conforme indica el artículo 949 del Código Civil, por lo que la sola obligación de enajenar un inmueble determinado hace al acreedor propietario de él, salvo disposición legal diferente o pacto en contrario.
Además, señala que cumple con lo dispuesto en el artículo 2010 del Código Civil, el cual indica que la inscripción se hace en virtud del título que conste en instrumento público, salvo disposición contraria. Toda vez que el documento presentado (escritura pública) para su calificación e inscripción es un instrumento público.
Análisis
El Tribunal Registral considera que la apreciación que el registrador hace de la escritura del 21 de junio del 2022 es errónea, debido a que esta fue otorgada precisamente porque el contrato de compraventa contenido en documento privado del 24 de noviembre del 2020 no fue elevado a escritura pública en su oportunidad.
Por lo tanto, el colegiado administrativo colige que no existe una «escritura primigenia» de compraventa como da a entender el registrador con su calificación. La única escritura pública, conforme se desprende del título, es la del 21 de junio del 2022, precisa.
A tono con ello, el Tribunal Registral determina que lo que hace esta escritura no es «ratificar» un acto jurídico que adolece de una causal de ineficacia en sentido estricto sino confirmar o reiterar los alcances del acto jurídico de compraventa celebrado previamente mediante documento privado.
A la par, señala que mediante la Resolución Nº 287-2017-Sunarp-TR-L ya expresó que cuando en la escritura pública de compraventa otorgada por las partes en vía de regularización se distingan todos los elementos esenciales del contrato, será innecesaria la inserción del contrato primigenio.
Con análogo parecer, indica que en la Resolución Nº 353-2018-Sunarp-TR-L se ha afirmado que tratándose de una compraventa no corresponde exigir la presentación del contrato primigenio que se ratifica mediante escritura pública. Esto siempre que en el instrumento que se presenta estén contenidos todos los elementos esenciales que requiere el contrato de compraventa para su registro, precisa.
Decisión
Así, el Tribunal Registral determina que la idea subyacente es que, al margen de la denominación empleada por los comparecientes al momento de otorgar la escritura por cuyo mérito se pide la inscripción de la compraventa de un predio inscrito, lo relevante es que la escritura pública presentada reúna los elementos esenciales del contrato de compraventa que se dice regularizar o «ratificar».
A manera de corolario, el colegiado administrativo establece que, de procederse con la reproducción del contrato ratificado o regularizado, será innecesario someter a calificación el documento privado que contiene el contrato primigenio, siempre que la escritura presentada reúna todos los elementos que determinan la causa del negocio jurídico materia de regularización o «ratificación».
Consecuentemente, en estos casos, la escritura resultante, de conformidad con lo preceptuado por el artículo 7 del Reglamento General de los Registros Públicos (RGRP) será título suficiente para la inscripción, concluye.
Por todo ello, el Tribunal Registral revoca la observación formulada por el registrador al título presentado para su registro y dispone su inscripción, previa verificación del pago de los derechos registrales que correspondan, de acuerdo con lo desarrollado en el análisis.
Calificación
De acuerdo con el primer párrafo del artículo 2011 del Código Civil, los registradores y el Tribunal Registral en sus respectivas instancias califican la legalidad de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripción, la capacidad de los otorgantes y la validez del acto, por lo que resulta de ellos, de sus antecedentes y de los asientos de los Registros Públicos, advierte el Tribunal Registral. Asimismo, añade, el RGRP en su artículo 31 señala que la calificación es la evaluación integral de los títulos presentados al Registro con el objeto de determinar la procedencia de su inscripción. Esto, con la precisión de que, en el contexto de la calificación registral, el registrador y el Tribunal Registral propiciarán y facilitarán las inscripciones de los títulos ingresados al Registro, precisa el colegiado administrativo.
Fuente: El Peruano
