Por: Miguel Cavero Velaochaga (Abogado. Director de INMOBILEX)
En aplicación del artículo 949 del Código Civil y lo previsto en la jurisprudencia (léase Casación N° 0661-2010-Lima), “el solo consenso entre vendedor y acreedor” legitima la transmisión de una propiedad inmueble; aun cuando la firma de la escritura pública sea una obligación posterior pero esencial del vendedor, según lo prevé el artículo 1549 del CC, para el “perfeccionamiento” de la transferencia mediante su acceso al registro; y así, el comprador pueda gozar de la llamada seguridad jurídica o “posición excluyente ante terceros”: oponibilidad.
Sea en el trato previo, la firma de la minuta o la elaboración de la escritura pública, el comprador deberá realizar un conjunto de indagaciones y determinar situaciones, de tal manera que estas resulten indubitables en los hechos y sean sustentadas por la publicidad registral.
Una de ellas será determinar el estado civil. Si es “casado”, la partida será prueba suficiente.
Si quien vende manifiesta ser “soltero”, es recomendable acreditar su “soltería” bajo la fe del registro. Lo que significa que no bastaría considerar lo consignado en su documento nacional de identidad (DNI) sino que también se debe obtener un “certificado negativo de inscripción de unión de hecho” (convivencia) expedido por el Registro Personal de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (Sunarp). Caso contrario, la adquisición a persona que aparece como “soltero” en su DNI, pero que tiene una unión de hecho inscrita en el Registro Personal, va a generar conflictos, dado que “la unión de hecho origina una comunidad de bienes que se sujeta a las disposiciones del régimen de sociedad de gananciales, en lo que fuera aplicable” (Resolución N° 1900-2019-SUNARP-TR-L del 26 de julio del 2019).
Por lo expuesto, ante “concubinato informal” detectado al vendedor (dos años de convivencia), es recomendable exigir que este regularice dicha convivencia antes de la transferencia y no “venda como soltero”.
Tal como lo señala la Resolución N° 224-2020-SUNARP-TR-A del 16 de junio del 2020, en concordancia con la Ley N° 29560: “Los notarios son competentes para llevar a cabo el procedimiento no contencioso de reconocimiento de unión de hecho que cuente con la intervención de ambos concubinos, de lo contrario, el reconocimiento deberá ser realizado por la vía judicial”. Además, “es inscribible una unión de hecho otorgada en el extranjero si se presenta el instrumento público correspondiente que contenga la declaración de convivencia y cumpla con las formalidades de la ley extranjera, con la legalización o apostilla respectiva” (Ver Resolución N° 891-2019-SUNARP-TR-T del 18 de noviembre del 2019).
Fuente: El Peruano
