Por: Miguel Cavero Velaochaga (Abogado. Director de Inmobilex)
En aplicación del artículo 949° del Código Civil (CC) y lo previsto en la jurisprudencia (léase Casación N° 0661-2010-Lima), «el solo consenso entre vendedor y acreedor» legitima la transmisión de una propiedad inmueble; aun cuando la firma de la escritura pública sea una obligación posterior pero esencial del vendedor, según lo prevé el artículo 1549°delCC, para el «perfeccionamiento» de la transferencia mediante su acceso al registro; y así, el comprador pueda gozar de la llamada seguridad jurídica o «posición excluyente ante terceros»: oponibilidad.
Sea en el trato previo, la firma de la minuta o la elaboración de la escritura pública, el comprador deberá hacer un conjunto de indagaciones y determinar situaciones, de tal forma que ellas sean indubitables en los hechos y sean sustentadas por la publicidad registral. Una de ellas será determinar el estado civil.
Si es «casado», la partida será prueba suficiente. Si quien vende manifiesta ser «soltero», es recomendable acreditar su «soltería» bajo la fe del registro. Lo que significa que no bastaría considerarlo consignado en su DNI, sino que también se debe obtener un «certificado negativo de inscripción de unión de hecho» (convivencia) expedido por el registro personal de Sunarp.
Caso contrario, la adquisición a persona que aparece como «soltero» en su DNI pero que tiene una unión de hecho inscrita en el Registro Personal, podría generar conflictos, pues «la unión de hecho origina una comunidad de bienes que se sujeta a las normas del régimen de sociedad de gananciales, en lo que fuera aplicable» (Resolución N° 1900-2019-Sunarp-TR-L de 26/07/2019). Así, ante «concubinato informal» detectado al vendedor (dos años de convivencia), es recomendable exigir que este regularice esta convivencia antes de la transferencia y no «venda como soltero».
Tal como lo señala la Resolución N°224-2020-Sunarp-TR-Ade 15/06/2020, de acuerdo con la Ley N° 29560: «Los notarios son competentes para llevara cabo el procedimiento no contencioso de reconocimiento de unión de hecho que cuente con la intervención de ambos concubinos, de lo contrario, el reconocimiento deberá ser realizado por la vía judicial». Además, «es inscribible una unión de hecho otorgada en el extranjero si se presenta el instrumento público correspondiente que contenga la declaración de convivencia y cumpla con las formalidades de la ley extranjera, con la legalización o apostilla respectiva» (Ver Resolución N° 891-2019-Sunarp-TR-T).
Fuente: El Peruano
